Mon Premier Immeuble de Rapport : Bilan après 15 ans (Première partie)

immeuble de rapport

Sur pas mal de sites web, et notamment de blogs, qui parlent d’argent et d’immobilier, on trouve plusieurs expériences de jeunes gens courageux qui viennent d’acheter leur premier appartement ou leur premier immeuble de rapport destiné à la location.

Ce sont des articles très intéressants où ils expliquent leurs calculs, leurs démarches, leurs hésitations et leurs espoirs de rentabilité.

Moi je suis plus vieux, et je suis passé par là il y a 15 ans. Alors, j’ai pensé qu’il serait intéressant de vous raconter ma propre expérience de l’achat de mon premier achat immobilier, et de faire le bilan de ce que ça m’a réellement rapporté en 15 ans.

Mon histoire ne comporte pas que du positif, car j’ai commis pas mal d’erreurs. Mais elle se termine très bien, comme vous le constaterez dans la deuxième partie de l’article.

Bien sûr les chiffres sont différents et feront certainement rêver beaucoup d’entre vous, tellement ils sont bas. En effet, aujourd’hui les prix de l’immobilier ont explosé dans la plupart des pays, et n’ont plus rien à voir. Mais le principe reste le même, et si vous achetez aujourd’hui, soyez certains que quand vous raconterez votre expérience à d’autres dans 20 ans, ils trouveront aussi que le prix que vous avez payé était « ridiculement bas ».

Bien sûr il y a eu la crise, etc … mais des crises, il y en a toujours eu, et il y en aura encore. Croyez-moi, les principes qui prévalaient en 1800 sont toujours valables ! Bien sûr les lois et les réglementations ont changé, mais le principe fondamental par lequel on crée de la valeur avec l’immobilier reste le même.

Donc, voici mon histoire :

C’était en 1996 dans une grande capitale européenne. j’avais 35 ans et je ne gagnais qu’un petit salaire, car je travaillais dans le domaine social. Cela faisait longtemps que je rêvais d’acheter un immeuble de rapport. Avant de me lancer, j’avais beaucoup étudié et visité beaucoup de maisons à vendre.

Mon premier choix s’est arrêté sur un immeuble de rapport en vente publique. Il m’intéressait car il comportait un assez grand café-taverne au rez-de-chaussée, et 2 étages au-dessus. Le propriétaire avait commencé à diviser chaque appartement des étages en 2 petites unités (studios). C’est ça qui m’intéressait, cela faisait donc 4 studios + un rez commercial. Toutefois, le proprio avait dû arrêter ses travaux et sa maison avait été mise en vente publique. Eh oui, comme je dis souvent, il est assez facile d’acheter, mais ensuite, il faut pouvoir conserver son bien et payer les remboursements de son emprunt ! Sinon, la maison est mise en vente publique.

Personnellement, j’aime bien les ventes publiques. Je ne sais pas si vous avez déjà assisté à ce genre de séance, mais il y règne une drôle d’atmosphère. En fait, il s’y livre un combat psychologique intense. Chaque acheteur doit essayer d’avoir la main, mais en essayant en même temps de ne pas faire trop monter le prix. Moi j’aime assez ça (déformation du psychologue, sûrement) et j’y ai eu quelques beaux succès.

Bref, arrive le jour de la vente publique de l’immeuble qui m’intéresse et dont je me voyais déjà propriétaire. Comme on dit toujours, dans une vente publique, il faut absolument se fixer un prix limite au-delà duquel on ne surenchérit plus. Sinon, on se prend au jeu, et on court à la catastrophe parce qu’on achète au-delà de ses moyens.

En ce qui me concerne, je m’étais fixé un prix limite de 100.000 euros. Pourquoi cette somme ? Eh bien, j’avais calculé ce que je pouvais mettre en liquide + ce que je pouvais emprunter, et j’avais déduit de cette somme les frais de vente (toujours plus élevés en cas de vente aux enchères, et à payer dans les 3 jours).

Malheureusement, il y avait dans la salle un homme qui voulait autant que moi cet immeuble, et qui avait des moyens financiers plus importants ! Nous avons bataillé lui et moi à coup de 200 euros pendant les derniers 25.000 euros. Mon cœur battait plus fort à mesure que l’on se rapprochait des 100.000 euros fatidiques. Mais finalement, mon adversaire a mis 105.000 euros et, respectant la limite que je m’étais fixée, je cessai d’enchérir, la mort dans l’âme.

Autant vous dire que je sorti de la salle de vente complètement déprimé !

Allais-je abandonner ? Non, après quelques jours, je me suis dit que c’était peut-être mieux ainsi (ce que l’avenir me démontra), et je me remis en chasse.

Je retournai donc me promener en voiture dans le quartier de cet immeuble que j’avais manqué. Après 5 minutes, à 400 mètres de ce dernier, mon attention fut attirée par une affiche « à vendre » passablement défraîchie. Nul doute qu’elle était là depuis longtemps.

L’immeuble sur lequel elle était posée était imposant : une largeur de façade de 6 mètres et 3 étages au-dessus du rez-de-chaussée. Il avait l’air d’être inhabité.

Seul un numéro de téléphone était inscrit sur l’affiche. C’était un numéro en province.

Je me suis dit « Pourquoi pas ? ». Un grand immeuble abandonné par un propriétaire qui habite dans une autre ville, ça peut être une très bonne affaire. Mais justement, alors pourquoi personne ne l’avait-il déjà acheté, vu qu’il semblait être en vente depuis longtemps ? J’ai pensé qu’il devait y avoir un problème caché. J’ai également pensé que, même si la façade était grande, je serais peut-être déçu parce qu’il n’aurait pas beaucoup de pièces en profondeur. Enfin, le prix devait être très élevé, pour décourager ainsi les autres acheteurs. Mais quoi qu’il en soit, je n’avais rien à perdre à essayer !

Sitôt rentré chez moi (on n’avait pas de gsm à l’époque !), je téléphonai au numéro de l’affiche. C’était une dame qui me semblait assez âgée. Elle me confirma que l’immeuble était inhabité depuis un an, parce qu’elle avait eu de gros problèmes avec ses locataires. Ceux-ci avaient endommagé beaucoup de choses et étaient partis en laissant une énorme facture d’eau impayée. Complètement découragée et ayant besoin d’argent, cette pauvre dame essayait désespérément de vendre l’immeuble depuis 6 mois. En réponse à mes questions, elle me dit également que l’immeuble était très profond, ce qui m’excita très fort parce qu’il devait alors avoisiner les 250 mètres carrés.

Et le prix ? Je ne vous cache pas qu’après 10 minutes de conversation pendant lesquelles mon intérêt ne fit que grandir, j’avais peur de poser LA question la plus importante ! Elle me répondit : 82.500 euros (enfin l’équivalent de l’époque). Mon sang ne fit qu’un tour ! C’était moins cher que l’autre et beaucoup plus grand. Bien sûr, il fallait encore voir dans quel état était le bien.

Après avoir pris rendez-vous avec la propriétaire, je visitai enfin l’immeuble.

Je dois dire que je n’ai pas été déçu quant à la taille de la bête ! Il comprenait 4 appartements.

Au rez-de-chaussée, je découvris un appartement de 70 m² qui s’étalait sur deux niveaux (le deuxième niveau n’était pas visible de la rue).

cuisine moderne

Une cuisine qui aurait bien besoin d’un bon lifting !

Au premier et deuxième étage, il y avait à chaque fois un appartement 1 chambre de 50 m² (un grand salon de 20 m², une cuisine, une chambre et une énorme salle de bain).

Enfin, au troisième étage il y avait un appartement plus petit, mais le grenier qui le surmontait était assez haut pour être aménageable et permettre ainsi de faire également un appartement de 50 m² au troisième.

Donc, en tout cela donnait 220 m² répartis sur 6 niveaux.

humidité sur les murs

Humidité sur les murs du troisième étage : c’est tout le toit et la charpente qu’il faudra changer !

Mais le problème était que l’immeuble était dans un état lamentable. J’ai retrouvé et scanné quelques photos prises à l’époque, pour vous donner une idée de la chose !

Tout était vieux, et en plus les locataires avaient vraiment tout saccagé. Par ailleurs, le toit était à changer entièrement car il laissait passer l’eau comme en témoignaient les énormes taches d’humidité sur les murs du troisième étage. Tout était à changer : l’électricité, les sanitaires, le plafonnage des plafonds et murs, le toit, les fenêtres, le chauffage …

J’ai estimé le coût des travaux et j’ai décidé d’acheter. Je dois dire qu’avec le recul, je me dis que j’étais vraiment inconscient. Je me suis basé sur ma seule estimation personnelle du prix des travaux et je l’ai totalement sous-estimé.

J’ai envoyé une offre au notaire par fax. Elle était de 77.500 euros, soit 5.000 euros en moins que ce que la dame demandait (comme on dit toujours, c’est à l’achat que l’on gagne de l’argent avec l’immobilier). Les heures avant de recevoir une réponse m’ont parues très longues … !
Mais elle a accepté, et nous avons alors pris rendez-vous avec le notaire pour la signature.

Mais là, le doute m’envahit … n’est-ce pas une connerie ? Trop tard !

Etat de l'intérieur de l'immeuble

L’état dans lequel se trouvait l’appartement du rez-de-chaussée

Je me suis donc mis à la recherche d’un financement. Cela n’a pas posé de gros problèmes et j’ai emprunté 135.000 euros (l’achat + les travaux). J’ai en effet pu obtenir un emprunt bien au-delà du prix payé, parce que la propriétaire avait eu la bonne idée de faire expertiser l’immeuble 1 an auparavant par un expert lié à sa banque, et que la valeur donnée était de 110.000 euros. Et comme j’ai emprunté auprès de la même banque … ça a facilité les choses.

A alors commencé une longue attente de 1 mois avant de signer définitivement et de recevoir les clés. Je me souviens que j’allais parfois le soir me garer devant l’immeuble pour le regarder.
Enfin, le jour « J », je me rends chez le notaire, et je signe un tas de papiers. Les clés sont enfin à moi. Je peux commencer !

Pour lire la deuxième partie de l’article, cliquez ici

 


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Charles Morgan

Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre LES SECRETS DE L’IMMOBILIER – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable
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15 Commentaires le Mon Premier Immeuble de Rapport : Bilan après 15 ans (Première partie)

  1. Bonjour,
    excellent article et très émouvant. Cela me rappelle également mon premier achat.
    Merci de partager ces souvenirs.

  2. J’attends avec impatience la 2eme partie.

    • Bonjour je souhaite investir dans un immeuble de rapport, etes vous disponible pour discuter des avantages et des inconvénients car je vois que vous meme vous etes un investisseur

  3. Récit intéressant!!!

    Acheter un immeuble, chapeau bas!!! Projet ambitieux vu les photos…
    J’ai hâte de lire la suite 😉

  4. merciiio bcp j’ aime votre site c’est formidable countinuer?§§

  5. J’ai apprécié la lecture de ce post, les photos rendant de plus l’histoire plus « vivantes ».

    Question : pour vos nouveaux projets, vous êtes vous donnés une rentabilité minimum et si oui laquelle ?

  6. Ce type d’analyse par l’exemple est particulièrement utile. Merci de nous faire partager votre expérience vécue.

  7. salut
    superbe recit !
    je vais aller lire la suite :o)

  8. merci pour ce partage d’expérience

  9. A ne pas négliger, mais qui demande encore plus de temps : la recherche d’un bien unique susceptible d’être divisé en plusieurs lots (ex : maisons bi- ou tri-familles en Alsace).

  10. C est une belle réussite. Je pense qu il faut oser et ne pas avoir peur d emprunter. J’attends une réponse de ma banque pour emprunter car si la banque m accorde l emprunt, j ai l intention d acheter un immeuble de rapport. Pourriez vous me dire les erreurs à ne pas commettre?

  11. Bonjour,

    Bravo à vous, parcours très inspirant. Je vous remercie pour votre partage et je vous encourage à continuer dans cette voie.

  12. j’avoue que je suis très surpris par votre parcours très inspirant et des deux mains je vous applaudis et chapeau à vous.
    je peux tout de meme vous recommander un libre très interessant en suivant ceci: http://go.saa.2.1tpe.net

  13. Le vrai secret de l’investissement immobilier est l’acceptation de la prise de risque. Le rendement rémunère le risque. C’est comme ça pour tous les placements.

    Bon récit. Très utile.

  14. Excellent article qui complète bien ma dernière lecture : http://immo-investissements.com/immeubles-rapport-vente/

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