Une Des Meilleures Stratégies Pour Commencer à Investir Dans l’Immobilier

Petit immeuble de rapport

Si vous êtes pour l’instant locataire et que vous voulez commencer à investir dans l’immobilier, plusieurs options s’offrent à vous.

Une des stratégies les plus intéressantes consiste à acheter un immeuble de plusieurs unités locatives, à habiter dans l’une d’elles et à louer le reste.

C’est la stratégie que j’ai moi-même utilisée au début (voir l’article Mon Premier Immeuble de Rapport). J’avais acheté un immeuble de quatre appartements à rénover entièrement et j’ai commencé par habiter l’appartement du rez-de-chaussée. Puis, j’ai progressivement rénové les étages supérieurs jusqu’à pouvoir les louer. Finalement, j’ai acheté autre chose, déménagé et mis également en location l’appartement que j’occupais dans cet immeuble.

Cette stratégie offre de nombreux avantages :

  • Tout d’abord, vous aurez certainement plus facile à obtenir un crédit si c’est pour votre habitation personnelle que pour un investissement dans lequel vous n’habiterez pas
  • Vous serez propriétaire de votre logement et vous cesserez de payer un loyer pour rien. Au contraire, l’argent que vous consacrez aujourd’hui à votre loyer sera investi dans le financement de votre immeuble
  • Votre locataire, ou vos locataires, payera (payeront) une bonne partie de votre remboursement de crédit. Quand le banquier (ou plutôt son logiciel) calculera votre capacité d’emprunt, il prendra en compte les revenus locatifs (mais seulement à concurrence de 70 ou 75%)
  • Vous serez sur place et vous pourrez éventuellement faire les travaux progressivement
  • Le fait d’habiter personnellement dans le bien immobilier vous donnera généralement droit à des avantages fiscaux que vous n’auriez pas avec une résidence secondaire ou un immeuble d’investissement que vous n’occupez pas vous-même
  • Enfin, et ce n’est pas le moindre avantage, vous n’aurez pas de taxe sur la plus-value lorsque vous revendrez votre habitation personnelle, même si c’est avec un très gros bénéfice

Voici comment procéder :

  1. Trouvez une propriété dans votre budget avec au moins deux unités locatives (plus il y en a mieux c’est). Attention de vous assurer avant de signer que la division de l’immeuble en plusieurs unités est reconnue par l’administration de l’urbanisme!
  2. Comme vous habiterez l’un des appartements, vous devrez vous payer un loyer. Ensemble, votre loyer et ceux de vos locataires doivent couvrir les remboursements de l’emprunt et toutes les dépenses.
  3. Quittez votre location et allez habiter dans le bien que vous venez d’acheter. Evidement, il se peut que cela soit un peu « camping » au début, le temps que vous vous organisiez. Mais ne vous inquiétez pas, je l’ai fait plusieurs fois personnellement avec femme et enfants.
  4. Louez le reste de l’immeuble le plus vite possible.
  5. Cherchez à augmenter le rendement de l’immeuble en le gérant convenablement. En faisant croître les revenus locatifs de l’immeuble, vous en augmenterez aussi sa valeur à la revente.

Après quelque temps

Vous aurez le choix, maintenant que vous serez propriétaire de votre logement et avez en plus un ou plusieurs appartement(s) mis en location :

a) Conserver l’immeuble et en acheter un deuxième.

Vous pouvez déménager pour habiter dans le nouvel immeuble, et recommencer le même processus. Pour le financement de ce deuxième immeuble, vous approcherez votre banquier avec un dossier se basant sur les éléments suivants :

  • Votre premier immeuble sera totalement loué quand vous habiterez dans le second et aurez trouvé un locataire pour l’appartement que vous occupiez. Cet immeuble continuera donc à se payer automatiquement. Si votre cash-flow est fortement positif, mettez-le en avant.
  • Vous continuerez à travailler et aurez donc toujours vos revenus professionnels.
  • Le deuxième immeuble, en incluant votre loyer personnel, aura également un cash-flow

b) Vendre l’immeuble et en acheter un autre.

A ce stade, vous aurez bien compris le système et vous pourrez le reproduire. Le bénéfice de la vente du premier immeuble (exonéré de taxe sur la plus-value) vous permettra d’en acheter un autre du même genre en empruntant moins d’argent. Mais vous pouvez aussi choisir d’utiliser la somme pour payer l’acompte sur un plus gros immeuble avec un plus grand nombre d’unités locatives.

Cette stratégie est un excellent moyen de commencer à investir dans l’immobilier. Toutefois, cela implique quelques sacrifices, notamment de devoir parfois vivre un moment au milieu des travaux. Egalement, cela implique de vivre sous le même toit que vos locataires, et donc d’être toujours là quand ils ont quelque chose à vous demander. Mais le bénéfice que vous retirerez de l’opération compensera largement ces quelques désagréments.


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Charles Morgan

Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre LES SECRETS DE L’IMMOBILIER – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable
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21 Commentaires le Une Des Meilleures Stratégies Pour Commencer à Investir Dans l’Immobilier

  1. Bonjour Charles,

    Tu dis dans la stratégie b, que en vendant le premier immeuble celui-ci est exonéré d’impôts. Comment est-ce possible, seul le logement principal est exonéré d’impôts sur la PV si je ne m’abuse?

    • Charles Morgan // 28 juin 2016 á 18 h 15 min // Répondre

      Bonjour Erkan,

      S’il s’agit d’un immeuble composé d’appartement séparés comme une copropriété, évidemment que seul la résidence personnelle est exonérée. Mais si les appartements n’ont pas fait l’objet d’un découpage et d’actes de ventes séparés, l’immeuble est comme une maison individuelle où une partie est louée. A la vente tu ne vends pas 2 appartements, mais un seul immeuble. A bientôt.

  2. Bonsoir Charles,

    Un grand merci pour tous ces articles et votre livre qui m’a appris énormément de choses sur l’immobilier notamment. Je vous le conseilles, il m’a permis de me lancer sans faire d’erreur!!

    J’ai une question justement sur cet investissement: j’ai acheté deux maisons, mais je souhaites en vendre une. Comme je les ai achetées ensembles, comment sera calculée la plus value?
    Merci de votre réponse,
    Kate

    • Charles Morgan // 28 juin 2016 á 20 h 15 min // Répondre

      Bonjour Kate,

      Je suis bien heureux que mon livre vous ait bien aidé.
      C’est une bonne question que vous posez ! Franchement je ne sais pas bien et je vous conseille vivement de poser la question à votre notaire. J’imagine que si vous les avez achetées au même propriétaire, le prix global sera divisé en deux (si elles sont équivalentes). Ensuite la plus-value sera calculée sur la différence entre ce prix et votre prix de revente.
      A bientôt.

  3. J’ai acheté votre livre il y a quelques mois déjà. J’avais déjà réalisé une première opération assez récente… Je suis très satisfaite le l’achat de votre livre que je trouve d’une très grande qualité (riche et très bien argumenté et structuré). Merci aussi pour la mise à disposition de tous les articles.

    • Charles Morgan // 28 juin 2016 á 20 h 37 min // Répondre

      Bonjour Annie,

      Je suis bien content que mon livre vous ait beaucoup plu. Rien ne fait plus plaisir à un auteur que de savoir que son ouvrage remplit le but pour lequel il a été créé, à savoir aider ses lecteurs à avancer vers leurs buts.
      Si vous avez un moment, pourriez-vous s.v.p. laisser un petit commentaire sur la page du livre sur Amazon.fr ?
      L’adresse est ici : http://www.amazon.fr/gp/product/2960168208
      Merci d’avance et au plaisir de vous lire.

  4. Bonjour,

    Quel est l’intérêt de quitter son logement et d’aller habiter dans son propre immeuble ? Je comprends bien l’utilité s’il est difficile de trouver des locataires mais si ce n’est pas le cas , il est où l’intérêt ?

    Bravo pour votre travail. J’ai téléchargé le premier chapitre de votre livre et il est vraiment bien. Je vais prochainement l’acheter.

  5. Bonjour Charles,
    Article très pertinent mais difficilement applicables si vous habitez et travaillez dans une grande ville ….
    Pour acquérir un immeuble avec au moins 2 appartements, il faut forcément s’éloigner un peu des grands centres urbains.
    Au plaisir !

    • Bonjour Vincent,
      Je ne comprends pas bien le sens de votre commentaire. C’est plutôt en ville que l’on trouve des immeubles, et moins à la campagne où les gens vivent plus souvent dans des maisons unifamilliales.
      A moins que votre remarque ne porte sur le prix d’un immeuble de deux appartements qui est trop élevé ? Peut-être si vous habitez Paris, mais il y a d’autres villes.
      Bien à vous.

  6. Bonjour,
    je viens de terminer la lecture du livre et vous remercie d’avoir partager votre experience. Il me reste à passer à l’action (j’espère bientôt).
    J’ai aimé vos conseils, la simplicité de la redaction (trés important) ainsi que les multiples exemples.
    Je vous félicite et vous encourage.
    Bravo!!!

  7. Bonjour
    J ai acheté votre livre mais je ne trouve pas sur votre site internet le liens vers les différents fichiers.
    Je vous ai déjà envoyé un email à ce sujet.
    Merci de votre réponse.
    Cordialement
    Guillaume

    • Bonjour Guillaume,

      Je vous ai répondu par message privé.
      Il semblerait que mes emails atterrisent dans votre dossier spam.
      A bientôt.

  8. Opter pour un tel immeuble comme un premier investissement est un rêve pour beaucoup d’entre nous. Cependant, ne serait-ce pas plus prudent de commencer petit ? De mon côté, j’ai toujours entendu dire qu’il est préférable d’opter pour un petit bien, car c’est plus facile à gérer (donc mois de risques).

    • Bonjour Florent,
      Oui je comprend … effectivement si j’avais acheté plus petit, j’aurais eu moins de soucis …! Mais je ne regrette pas du tout, bien au contraire.
      Je ne pense pas qu’il n’y ait qu’une seule bonne façon de commencer à investir. Chacun est différent et a du temps et des moyens différents. Vous devez choisir la voie dans laquelle vous vous sentez le plus à l’aise, notamment au niveau de la prise de risque.
      Beaucoup de gens commencent effectivement par un petit bien, se font la main et puis en achètent un deuxième.

  9. Bonjour Charles,
    Merci infiniment pour votre livre qui m’a appris énormément de choses. A la lecture d’un chapitre de votre livre il m’a semblé qu’être locataire est une meilleure option pour se lancer dans l’investissement immobilier (car capacité d’emprunt non consommé). Or, dans mon cas, je me suis déjà lancé à l’âge de 29 ans dans l’acquisition d’un appartement neuf (prix intéressant et potentiel de croissance aussi). Aujourd’hui j’ai 31 ans et je n’envisage de quitter mon appartement que dans 2 ans. je compte le louer. je ne veux surtout pas le vendre tout de suite car il prend de la valeur. Pensez-vous que si je vais voir une banque tout de suite avec un projet d’investissement locatif solide qu’elle me redonne un autre crédit?
    Merci d’avance de votre conseil. J’ai vraiment envie de suivre vos conseils et me lancer mais je sais pas si ma résidence principale va me poser problème…

    • Bonjour Reda,

      Je pense que tout dépend de votre situation et de la qualité du projet que vous allez présenter au banquier.
      Comme on dit : « La fortune sourit aux audacieux ! ». Donc vous n’avez rien à perdre à essayer de trouver un crédit pour un investisement, même si vous venez d’acheter récemment votre résidence personnelle.
      Mais pour mettre toutes les chances de votre côté, je vous conseillerais trois choses :
      1) trouver un bien avec un super cash-flow positif qui couvre tous les frais, taxes, impôts et laisse à la banque encore une marge de sécurité, même en tenant compte de 5 ou 10% de vacance locative
      2) faire un bon dossier de quelques pages avec toutes les infos utiles et surtout des chiffres positifs
      3) trouver un bon courtier qui va vous aider à dénicher une banque que votre projet intéressera
      Ensuite, vous devez y croire et chercher la perle rare….
      A bientôt.
      Charles

  10. Superbe votre idée! et pour couronne le tous, voici le livre incontournable sur la liberté financier, sa fonctionner pour moi! http://go..net

  11. Intéressant ! Merci pour le partage

  12. Bonjour,

    J’ai acheté votre livre et suis émerveillé par la façon simple et concise que vous avez d’expliquer les choses.

    cepandant j’ai des interrogations.
    Je suis allé sur seloger.com et… je ne savais pas par quoi commencer, ou chercher quels etaient les pièges…
    Quel est l’amorce ou le bon plan qui permet de donner de l’élan pour commencer , soit par un immeuble de rapport, ou un studio….

    si on avait un découpage ou une piste pour chercher le bien rare,…

    Si il y avait une checklist permettant de selectionner les biens…

    Cordialement.

  13. Etant déjà proprio j’opte en premier achat pour de la colocation avec une maison (5 coloc) et je suis en plein achat d’un double immeuble de 7 appartements. Je commence gros mais je vise ma liberté avant 30 ans !

  14. bonjour, je viens d’acheté le livre, mais je voudrai savoir si vous parle aussi sur SCI, dont quelle nature il faut acheté, parce que j’écoute, des gens parle sur ca .

    merci

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