Mon Premier Immeuble de Rapport : Bilan Après 15 ans (partie 2)

cuisine moderne Une cuisine qui aurait bien besoin d'un bon lifting !

 

Pour lire la première partie de l’article, cliquez ici.

Je suis assez bricoleur et j’avais dès le départ l’idée de travailler beaucoup dans l’immeuble, et de gérer moi-même le chantier. J’ai donc avancé dans cette voie. Mais à la réflexion, je pense que c’était une erreur car cela m’a pris beaucoup de temps et d’énergie. Si j’avais dès le départ engagé une équipe compétente, tout aurait été beaucoup pus vite et j’aurais évité bon nombre d’erreurs que j’ai commises. Ceci dit, j’ai appris énormément au cours de cette expérience, même si elle fut parfois loin d’être agréable.

Il faut dire que c’était un très gros chantier, 220 m² où tout était à refaire : chauffage, électricité, toit, sanitaires, murs et sols, fenêtres … Je ne m’étais pas rendu compte dans quoi je m’engageais !

J’ai pris deux mois de congé, rassemblé quelques amis, acheté matériel et outil, et hop, on a commencé !

Démolition

La cour de l’immeuble après que l’on ait commencer à casser

On a débuté par casser tout ce qui était à remplacer (c’est-à-dire quasi tout, sauf les murs et les planchers). Cinq très gros containers de déchets plus tard, on commençait déjà à voir plus clair.

Puis, les problèmes ont surgi. Les gens avec qui je travaillais se sont révélés peu sérieux, et j’ai du en changer plusieurs fois. Mais surtout, il fallait penser à rembourser l’emprunt ! Tant que les travaux duraient, aucun argent ne rentrait, et je devais trouver des bouts de ficelles pour arriver à payer les mensualités. Notamment, j’ai quitté l’appartement que je louais, et ma compagne et moi sommes allés vivre quelques mois chez sa mère (chère belle-maman … !). Bref, ce n’était pas la joie.

Après 6 mois, le premier appartement fut quand même fini (le duplex du rez-de-chaussée), et nous nous y sommes installés. C’était déjà ça ! Au moins j’avais un toit et, même si l’immeuble ne me rapportait pas encore de l’argent, au moins il me rapportait un logement.

Mais le cauchemar était loin d’être fini ! Tout le reste de l’immeuble au-dessus de nous restait en chantier et, quand on travaillait à l’étage, toute la poussière descendait au rez-de-chaussée parce qu’on avait enlevé toutes les portes. J’avais à l’époque un travail, et je passais mes soirées et mes week-ends à essayer de faire avancer ce chantier dont je ne voyais pas le bout. Mes finances fondaient comme neige au

cuisine américaine

AVANT : Au 1er étage, le mur de la cuisine a été ouvert pour faire une cuisine américaine

soleil et les problèmes avec les ouvriers se multipliaient.

Tout cela mis ensemble fit qu’à un moment, j’ai baissé les bras et je ne savais vraiment plus quoi faire. Pendant plusieurs mois, j’ai carrément  fait une dépression, et je n’osais même plus monter à l’étage, tant ce spectacle de murs éventrés me décourageait !

Puis, un jour, encouragé par une lecture, j’ai  repris confiance et espoir, et j’ai décidé que j’allais réussir ! Il n’y avait pas d’autre solution. J’allais trouver un moyen ! La détermination et la foi rendent l’impossible possible !

Je me suis dit que la première chose à terminer était l’électricité. J’ai pris un journal et j’ai cherché un électricien dans les petites annonces. J’ai téléphoné et trouvé la bonne personne. Il n’a pas été effrayé par l’état de mon immeuble et, pour un bon prix, il a rapidement mis en état toute l’électricité.

Puis, il s’est avéré que cette même personne, aidée d’un collègue, pouvait aussi faire le

cuisine américaine 2

APRES : une cuisine qui s’ouvre un grand salon

sanitaire et le chauffage. C’était un homme « de solution », très débrouillard et créatif. Le chantier repartait avec un bon rythme, et moi je reprenais confiance.

Nous avons ainsi terminé un deuxième appartement, que j’ai rapidement pu louer. Cela fit le plus grand bien à mon portefeuille ! Ensuite un troisième, et enfin le quatrième.

Là, je ne vous cache pas que j’ai poussé un cri de victoire. Ouf, le cauchemar était fini. Au final, j’avais donc mon appartement et j’en louais trois autres pour un loyer total à l’époque de 1.250 euros. Cela couvrait mes remboursements et mes frais en tant que proprié

taire (impôt et assurance).

Nous sommes restés 3 ans dans l’appartement du rez-de-chaussée, puis j’ai acheté une autre chose maison et nous avons déménagé. J’ai alors pu louer ce dernier appartement.

Le bilan 15 ans plus tard

C’est ici que les choses deviennent intéressantes ! Quel bilan financier est-ce que je tire de cette expérience ? Cela valait-il la peine de donner tant d’efforts et de subir tant de souffrances ?

La réponse est sans hésiter « oui » ! C’est certainement l’une des meilleures décisions que j’ai pris dans ma vie. J’ai fait énormément d’erreur dans cette aventure, mais le résultat est là, il existe.

Je possède toujours cet immeuble (je ne vends jamais).

Voici le bilan en chiffre. OK, je sais que les chiffres ne sont plus d’actualité, mais ils vous permettront de saisir à quel point l’immobilier est intéressant.

Prix d’achat : 90.000 euros (en ce compris les frais de notaire)

Travaux : 70.000

Prix de revient total : 160.000 (à ce prix, il faudrait bien sûr ajouter mes propres heures de travail, mais comme j’ai mis la main à la pâte, c’est tout ce que j’ai déboursé)

 

Financement :

  • apport en liquide de 25.000 euros
  • emprunt de 135.000 euros.

Recettes mensuelles

Celles-ci sont hors charges : les locataires paient un supplément pour l’eau, et ils ont chacun un compteur de gaz (chaudière individuelle) et d’électricité.

  • Jusqu’en 2004 (année où je déménage et loue le dernier appartement) : 1.250 euros par mois
  • Après 2004 : de 2.000 à 2.500 (cela est dû à l’indexation des loyers, mais aussi à l’explosion des prix sur le marché de la location)

En fait, en réalité, j’ai choisi de rembourser l’emprunt sur 12 ans. Les 925 euros cités plus haut correspondent à un remboursement sur 20 ans. Mais, comme mon objectif personnel était d’arrêter de travailler en 2010, j’ai tout fait pour être libéré de cette dette avant cette date. J’ai effectué des paiements supplémentaires et j’ai pu rembourser le capital emprunté en seulement 12 ans. Comme j’avais un emploi, les revenus des appartements, ainsi que quelques autres sources de revenus (notamment des actions), j’ai pu rembourser bien plus que les 925 euros prévus.

Je ne conseille pas de faire cela systématiquement, mais dans ce cas-

salon

APRES : un salon où il fait bon vivre

ci, j’avais besoin d’avoir au moins un immeuble entièrement payé pour pouvoir m’assurer une certaine sécurité. J’ai d’autres biens sur lesquels je laisse courir l’emprunt, car c’est du taux d’intérêt fixe, et l’inflation joue donc en ma faveur.

Donc, depuis 2009, l’immeuble est entièrement à moi et les loyers que je reçois vont directement dans ma poche.

Aujourd’hui, cet immeuble me rapporte 2.200 euros net par mois. A lui seul, il me permettrait donc de vivre.

Mais ce n’est pas tout ! Il y a aussi l’augmentation de valeur du bien. En 2004, j’ai fait expertiser l’immeuble et on m’en donnait alors une valeur de 300.000 euros. Depuis, les prix de l’immobilier ont explosé, et le quartier où il se situe est très demandé. Aujourd’hui, sur le marché, des immeubles comparables se négocient autour de 500.000 euros !

Donc, le bilan après 15 ans est vite fait : d’une part, beaucoup de problèmes et de souffrances pendant à peu près 2 ans, et d’autre part, je possède libre de dettes un immeuble de 500.000 euros qui me rapporte 27.000 euros par an.

Comme dit le dicton « On n’a rien sans peine ».

Voilà, j’espère que mon histoire vous a intéressé. Je vous l’ai racontée pour vous encourager. Vous encourager d’une part à vous lancer, et d’autre part à persévérer, même si vous ne voyez pas le bout du tunnel.

Par ailleurs, vous pouvez y arriver même si vous n’êtes pas bricoleur. Moi j’ai choisi d’y travailler personnellement parce que je n’avais pas beaucoup de moyens et que je voulais économiser sur les dépenses. Mais en fait, je m’y suis mal pris, et je suis convaincu que j’aurais mieux fait de confier tous les  travaux à des pros. OK, ça m’aurait coûté plus cher, mais d’un autre côté, ça aurait été fini plus vite et j’aurais pu louer mes appartements plus rapidement.

Bien sûr, j’entends déjà des gens qui diront que c’était une autre époque, que maintenant les choses ont changé, qu’avec la crise on ne peut plus faire ça, etc … Oui, les choses changent, mais je reste persuadé qu’il y a toujours moyen, quelle que soit l’époque, de faire fortune avec l’immobilier.

Bonne chance et bon courage.


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Charles Morgan

Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre LES SECRETS DE L’IMMOBILIER – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable
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A propos Charles Morgan (88 Articles)
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60 Commentaires le Mon Premier Immeuble de Rapport : Bilan Après 15 ans (partie 2)

  1. Merci pour ce partage d’expérience!

    Je me suis moi-même lancé dans l’immeuble de rapport en 2010:
    http://www.argent-content.com/investissez-dans-un-immeuble-de-rapport/
    Et j’en ai motivé plus d’un avec cette aventure!

    J’espère pouvoir tirer un bilan aussi flatteur dans 15 ans de cette expérience!

  2. Chapeau bas!!!

    Sacré bon investissement. C’est clair qu’en achetant un bien où il y a beaucoup de travaux, c »est la meilleur manière de faire un auto-financement et d’avoir une bonne plus-value…

    • Merci Guillaume. Effectivement, mais la difficulté consiste à savoir estimer correctement le montant des travaux ou, si on le fait soi-même, le temps nécessaire pour terminer.

  3. Superbe article comme on aimerait en lire plus souvent.
    Une belle aventure, elle nous rappelle qu’une rente cela ne se construit pas tout seul et qu’il faut payer de sa personne.
    Merci

  4. Bonjour Charles,
    Superbe histoire!… motivante pour tous ceux qui passent par des moments de galère et de doute.
    Cela me fait penser à notre expérience avec mon mari, même les photos des chantiers se ressemblent.
    Bravo et bonne continuation
    Sandrine

  5. Une belle histoire de vie, merci de l’avoir partagée ^^

  6. Merci de partager aussi bien vos difficultés que vos réussites!

    Bonne continuation 🙂

  7. J adore l exemple et l esprit positif.

    On voit comment la cooperation de sa compagne est primordial.
    J ai vecu 6 mois dans une chambre de bonne avec ma fiancée apres mon 2e achat.

    Je trouve bien que vous commencez par detailler un echeque. C est le fait de ne pas s etre decouragé qui a fait la difference.

    • Merci pour l’appréciation.
      Effectivement, il n’est pas toujours évident de faire accepter à sa femme ou son amie de vivre dans la poussière et les travaux ! Heureusement, la mienne est très compréhensive à ce sujet.
      Et ne dit-on pas souvent que derrière tous les hommes qui ont réalisé quelque chose, il y a une femme qui le soutenait et l’encourageait ?

  8. Bonjour Charles,

    On a pour but de bientot commencer les ventes aux enchere mais je croyais qu il fallait payer cash.
    Ceci est peu etre une croyance limitante.
    En general peut on prendre le risque de signer meme si on n a pas l argent cash?
    comment avez vous géré avec la banque?
    en general la procedure de demande de crédit est trop longue. Elle nous empeche souvent de sauter sur les bonnes ocasions qui partent au bout de 3 jours.

    • Bonjour Noel,
      Les règles qui régissent les ventes aux enchères sont différentes pour chaque pays.
      Mais souvent, il y a plus de taxes à payer pour ce type de vente, parce que les notaires, ou ceux qui organisent la vente, ajoutent leurs frais de publicité et d’organisation des séances de vente.
      Dans plusieurs pays aussi, il faut impérativement payer ces frais (qui peuvent être de 20 ou 25%) dans un délais très court, du genre 3 jours ouvrables.
      Donc, il ne faut se lancer là-dedans que si on a cette somme en cash, ou que l’on a déjà un accord de crédit. Ensuite, on a plusieurs mois pour payer le solde, ce qui peut se faire avec un emprunt normal.
      La somme en cash détermine donc le montant de l’enchère maximale que l’on peut faire. C’est ce que j’explique dans mon expérience : si j’ai 30.000 euros en cash, et que les frais de vente sont 20% à payer dans les 3 jours, mon enchère maximale sera de 150.000 euros (30.000 = 2O% de 150.000 euros).
      Je paye les frais avec mon cash, et j’emprunte le solde, soit 120.000.
      Pour une vente publique, il faut être prêt AVANT !! Car si l’on calcule mal son coup, et que l’on ne sait payer dans les temps, on est déclaré « fol enchérisseur » et cela entraîne de lourds frais (notamment, le bien est remis en vente, et s’il part pour un prix inférieur à votre propre enchère initiale, c’est vous qui devrez payer la différence !). Renseignez-vous donc précisément sur les règles en vigueur dans votre pays.

  9. Je voudrais juste rappeler à tout le monde de ne pas oublier les fondamentaux:
    1- j’épargne
    2- J’investis
    3- Je spécule (loin d’être obliger)

    Comme la construction d’une maison n’oublier pas d’abord les fondations !

    • Bonjour Jean-Romain,
      OK, mais investir et spéculer sont complémentaires. Investir, c’est espérer un rendement régulier, et spéculer, c’est espérer une plus-value en cas de revente.
      L’un n’empêche nullement l’autre, et l’idéal, c’est de réaliser un investissement qui rapporte des revenus passifs et dont la valeur en capital croît également avec le temps. Donc, je ne hiérarchiserais pas les points 2 et 3.

  10. Merci pour ce partage d’expérience! Je fais partie de ces petits jeunes qui se lancent dans l’immobilier. J’espère avoir autant de succès que toi dans cette aventure. Le plus dur est de commencer je pense.

    • Bonjour William,
      Oui effectivement, le plus dur est de commencer. La réussite est dans l’action. Si on ne se lance pas, on ne peut rien gagner.
      Mais il faut bien étudier et réfléchir avant de signer, parce que les sommes engagées sont importantes.
      Mais si l’on calcule bien, on peut contrôler le risque.
      Bonne chance à toi.

  11. Merci Charles, pour ce partage et pour tes encouragements. Je suis nouvelle sur ton blog et déjà je l’adore 🙂 Tu es mon quatrième blog en rapport avec l’immo et la liberté financière.
    Je vais aussi me lancer dans l’immobilier, si tout va bien cette année déjà, mais j’attends un peu car j’ai pas mal investi dans des formations à crédit ^^
    A bientôt
    Marjorie

    • Bonjour Marjorie (un prénom rare et une chouette chanson de Joe Cocker),
      Merci pour ton appréciation de mon blog.
      Je te souhaite tout le succès dans tes investissements immobiliers. Si tu as des questions, n’hésite surtout pas.
      Faire des formations à crédit … une bonne idée ? Oui, si elles sont à la hauteur de leurs promesses. J’espère que c’est le cas.
      A bientôt.

      • Coucou Charles, et merci de ton retour rapide ! Et pour ton appréciation ! Euh, honte à moi, je ne connais pas cette chanson mais je vais m’y atteler, vu que je suis curieuse ^^
        Formations à crédit… Pas forcément le top, c’est vrai. Mais pour te tracer vite fait mon parcours, j’ai des circonstances atténuantes : je suis maman solo, qui ai mal débuté en dépensant à tort et à travers, en essuyant une fin de droits entraînant des impayés de loyer, bref tu vois le truc. Ensuite, je me suis relevée par la volonté de vraiment me sortir de ma spirale de dépense, j’ai trouvé un emploi salarié génial (où je suis toujours depuis 18 mois) et enfin conforme à mes voeux, boulot qui m’a sortie peu à peu de la merde avec un salaire net de 1564 €. Pas si mal pour quelqu’un de non qualifié, qui a juste le bac, n’est-ce pas ? 😉 Ok ok j’arrête de me la péter ^^ Et donc, étant tombée il y a pile un an dans le chaudron magique de l’indépendance financière (par internet en plus, tout ce que j’aime !), depuis je kiffe total cet univers : marketing d’abord, puis blogging. J’ai même dévié volontairement vers des sources depuis longtemps recherchées, comme l’immo, notamment avec Cédric Annissette que tu dois connaître, et Guillaume de KDR. J’ai aussi craqué pour une formation de Christian Godefroy. Comme tu vois, que des pointures 😉 Comme je n’avais rien de côté et même quelques dettes qui se terminent, j’ai profité des offres mensualisées de ces formations pour mettre toutes les chances de mon côté, même si je n’ai plus 25 ans lol.
        Amitié

        • Re-bonjour Marjorie. Je vois, un parcours pas simple, mais qui est malheureusement le cas de beaucoup de mamans célibataires. Je viens de voir ton blog et je vais le lire plus avant, car j’ai une fille de 9 ans. Oui, les formations en tout genre sont très à la mode, surtout de ces jours-ci. Je suis toujours très épaté de voir des gens qui sont eux-mêmes au début de leur chemin, et qui proposent déjà des formations très onéreuses à d’autres ! Il n’y a pas d’âge pour apprendre. J’ai 50 ans, et je passe beaucoup de temps à étudier. A la vitesse où les choses évoluent aujourd’hui, surtout dans le domaine d’internet, il est absolument nécessaire d’étudier continuellement.
          Au plaisir de te lire.

  12. Bonjour,

    effectivement votre histoire est interessante. Pour votre immeuble aviez vous cree une SCI ? cela peut avoir des avantages, en terme de defiscalisation notamment. Personnellement, je suis encore etudiant et je m’interesse enormement a l’immobilier mais sans salaire fixe, il est impossible de reclamer quoi que ce soit a la banque en terme de pret je ne me fais pas d’illusion.

    Cordialement

    • Charles Morgan // 6 mars 2012 á 15 h 20 min // Répondre

      Bonjour Paul,
      Pour vous répondre, non, je n’avais créé aucune structure genre SCI pour cet immeuble.
      Si vous êtes étudiant, il est en effet probable que les banques préféreront que vous ayez un salaire …
      Mais je vous conseillerais de profiter de ces quelques années avant de pouvoir emprunter pour étudier tout ce que vous pouvez sur l’immobilier et la construction.
      Plus vous en saurez, et moins vous aurez de chance de vous tromper.
      A bientôt.
      Charles

      • « Personnellement, je suis encore etudiant mais sans salaire fixe, il est impossible de … »

        Bonjour,
        Votre raisonnement semble logique mais vous devriez peut etre continuer à ouvrir votre esprit.

        Peut être est il possible de profiter des faibles taux des prets étudiants et de leur facilité d’obtention, afin de financer un studio en province par exemple !

        • Bonjour.

          Je me permets de poster un message ici car votre remarque m’interpelle.
          Etudiant, je suis vraisemblablement dans la même situation que la personne à l’origine du premier message.
          J’ai 22 ans, encore environ deux ans avant de finir mes études, et pourtant je m’intéresse à l’immobilier d’une manière active depuis des mois voire des années déjà …
          Vous pensez réellement qu’un projet sérieux (plus qu’autofinancé) peut voir le jour dans une telle situation?
          Merci d’avance

  13. Bonjour Charles, je viens de lire votre blog est c’est une très belle histoire, avec ses déboires et ses joies, comme dans la vraie vie quoi!!! Bravo pour votre courage et votre détermination, ça donne du courage aux autres avant de se lancer. A + de 50 ans mon mari et moi sommes à la recherche d’un immeuble de rapport pour assurer nos vieux jours,nous recherchons avec en priorité un commerce dessous, mon mari faisant les marchés, ce serait pour lui un + de pouvoir enfin se mettre à l’abri, le problème c’est que sur les immeubles de rapport les locaux commerciaux sont souvent loués donc nous prenons notre temps pour bien choisir. En tout cas MERCI d’avoir partagé cette belle expérience…

    • Bonjour Joelle,
      Merci pour vos encouragements. A mon tour, je vous souhaite beaucoup de succès dans vos recherches. En cette période de crise où les faillites atteignent des records, je pense qu’il doit bien y avoir moyen de trouver des commerces vides. Qui cherche trouve, et vous y arriverez.
      Bien à vous.

  14. Bonsoir
    Quel magnifique article, un des meilleurs que j’ai pu lire sur l’expérience de l’achat d’un immeuble de rapport, je me suis régalé.
    Tout comme vous je suis passionné par l’investissement dans l’immobilier ( je peux passer des heures à chercher des biens , à étudier les possibilitées locatives de petites villes, à faire des enquètes…). Je suis propiétaire de ma résidence principale que j’ai entièrement rénové, meme si ce n’est pas le meilleure investissement à faire il y avait un coté psychologique important de mettre ma future petite famille à l’abris.
    Maintenant je suis pret à investir sereinement, mes comptes sont bons( j’épargne tous les mois 400euros ), j’ai un salaire en cdi, ma résidence est payée, pas de crédit . J’ai aussi énormément lu et rencontré du monde ( agent immo, investisseur, patron, comptable courtier banquier…) ce qui m’a permis d’apprendre et de savoir deja un peu plus ce que je voulais.
    Je veux partir sur un immeuble de rapport, la banque me suit à 105% pour une somme de 120 000euros. Pourquoi un immeuble? pour tout ce que vous avez ennoncé auparavant, le risque est dilué sur plusieurs apparts, moins de frais notaires moins de charges…moins cher et surtout plus de perspectives, et ca c’est important de savoir que l’on peut faire évoluer le bien contrairement à un studio qui sera relativement pareil dans 15ans.
    Du coup après moultes recherches et visites ( une 15aines d’immeubles avec minimum de 12% de renta brut avant négo ).Un immeuble m’attire . Tout d’abort son prix inférieur à 450euros au mettre carré. Un état du bati qui est bon (toiture poutre plancher), grande surface de 220m2 , une cave aménageable de 90m2 et des combles de 50m2. 5 aparts avec compteur eau et elec séparée ( 2grand studio 2 grands t2 un grand t3).
    Voila les plus , les moins car sinon j’aurai deja acheté. La ville a moins de 15 000 habitants mais c’est la sous préfecture, dynamisme local moyen , mais quelques grosses boites , aussi la périphérie se dévelloppe ce qui pose problème au centre. Demande locative réelle mais beacoup de bien sont vacants, mais presque tous sont limite insalubres comme ceux loués dans 50% des cas.
    Le quartier a eu une réputation un peu social, mais je m’y suis baladé ce n’est pas non plus le « bronx », on va dire populaire mais avec un apriori des gens de la ville dessus et donc un éventuel frein important à la location.
    Des travaux biensur l’immeuble est à 75 000 euros après négo et l’on peut rajouter environ 50 000 euros ( un devis sera fait dans la semaine) pour refaire les 5 aparts de manières à loger les gens décement ( elec peinture sols cuisine salle debain),ce qui n’était pas le cas avant , quand je pense que cette immeuble était loué il ya 2ans je ne peux pas comprendre l’ancien proprio qui laisse des familles dans des logements comme ca…raison de plus pour ne pas avoir de pitié lors de la négo.
    j’arrive or budget mais pas très loin je n’arrive pas à me décider, à cause du risque de ne pas louer.
    Si je loue tous les aparts légèrement endessous du prix du marché avec en plus des aparts refait à neufs la renta net net reste extraordinaire, après impot je serai en positif mensuel de plusieurs cenatines d’euros ( pas mal de defisc grace au travaux et intéret sur 25ans)
    Voila désolé pour ce pavet mais j’avoue que j’attends quelques avis car il est très dur de trouver des gens qui comprennent et qui ai le temps de discuter conseiller, sans avoir une idée derrière la tete ( agent immo ), et je n’arrive pas à franchir le pas…la peur surement.
    Merci de m’avoir lu et merci pour l’article vraiment super
    Manu

    • Bonjour Manu,
      Je vois que vous connaissez bien votre sujet et que votre analyse est très pertinente et approfondie.
      Effectivement, la seule question à laquelle il vous reste à répondre est celle de la demande locative à cet endroit. Le marché immobilier suit toujours l’emploi. Quand il y a des emplois dans le coin, les travailleurs doivent se loger. Sur ce point, c’est à vous de vous faire une opinion et je ne peux pas vous aider.
      Mais en ce qui concerne l’immeuble en lui-même et ses chiffres, l’affaire me semble très intéressante !
      Je comprends que vous ayez peur de vous lancer, mais au vu des chiffres, vous ne risquez pas grand chose. Pour vous rassurez, prenez le problème à l’envers et demandez-vous quelle est la pire situation qui puisse arriver.
      Si vous empruntez (mettons à 4%) sur 20 ans, votre remboursement sera environ de 730 euros. Et sur 30 ans, ce sera 570 euros par mois. Donc, si vous arrivez déjà par votre travail à mettre 400 euros de côté chaque mois, il ne faudra pas beaucoup de revenus locatifs pour que vous gardiez la tête au-dessus de l’eau. OK, vous aurez d’autres frais (assurances, etc …). Mais si vous avez 5 appartements (+ des sous-sols et des combles (aménageables?)), il serait étonnant que vous ayez un jour des difficultés à payer vos mensualités. Votre risque est fortement réparti.
      En gros, si vous êtes suffisamment convaincu en ce qui concerne le marché locatif, je ne peux que vous encourager à passer à l’action ! Sans action, certes il n’y a pas de risque, mais on ne peut rien gagner.
      Par curiosité, dans quelle région est situé cet immeuble ?
      Voilà, j’espère que cela peut vous aider.
      Bien à vous.
      Charles

      • bonsoir et merci pour votre réponse.
        Pour ce qui est du locatif il est sur qu’il y a de meilleures villes, mais il y’a un marché quand même, une 10aine d agences s occupe de vente et de location. j ai fait le test bon coin, j ai contacté deux annonces dans le même quartier et pas de réponse donc certainement loué . j ai aussi fait une fausse annonce pour un t2 au prix du marché avec le quartier indiqué et déjà une réponse en deux jours. je pense vraiment pouvoir louer mais j ai peur d avoir des locataires un peu difficile car le quartier n à pas une bonne réputation .
        l immeuble ce trouve dans le 64 .
        Avez vous déjà fait un investissement dans un quartier un peu difficile? une petite ville ?
        Après en immobilier on m à toujours dit emplacement emplacement emplacement, mais malheureusement la renta ne suivra pas…une renta sup à 12% ne ce trouve que dans une zone un peu risquée, il faut je pense trouver la bon équilibre .
        merci en tout cas pour les conseils
        Cordialement
        Manu

    • Bonjour Manu,
      Je vois que vous connaissez bien votre sujet et que votre analyse est très pertinente et approfondie.
      Effectivement, la seule question à laquelle il vous reste à répondre est celle de la demande locative à cet endroit. Le marché immobilier suit toujours l’emploi. Quand il y a des emplois dans le coin, les travailleurs doivent se loger. Sur ce point, c’est à vous de vous faire une opinion et je ne peux pas vous aider.
      Mais en ce qui concerne l’immeuble en lui-même et ses chiffres, l’affaire me semble très intéressante !
      Je comprends que vous ayez peur de vous lancer, mais au vu des chiffres, vous ne risquez pas grand chose. Pour vous rassurez, prenez le problème à l’envers et demandez-vous quelle est la pire situation qui puisse arriver.
      Si vous empruntez (mettons à 4%) sur 20 ans, votre remboursement sera environ de 730 euros. Et sur 30 ans, ce sera 570 euros par mois. Donc, si vous arrivez déjà par votre travail à mettre 400 euros de côté chaque mois, il ne faudra pas beaucoup de revenus locatifs pour que vous gardiez la tête au-dessus de l’eau. OK, vous aurez d’autres frais (assurances, etc …). Mais si vous avez 5 appartements (+ des sous-sols et des combles (aménageables?)), il serait étonnant que vous ayez un jour des difficultés à payer vos mensualités. Votre risque est fortement réparti.
      En gros, si vous êtes suffisamment convaincu en ce qui concerne le marché locatif, je ne peux que vous encourager à passer à l’action ! Sans action, certes il n’y a pas de risque, mais on ne peut rien gagner.
      Par curiosité, dans quelle région est situé cet immeuble ?
      Voilà, j’espère que cela peut vous aider.
      Bien à vous.
      Charles

    • Bonjour Manu,

      Ton analyse est tres pertinente mais pour pouvoir te donner mon avis definitif j ai besoin de savoir dans quelle pays et dans quelle ville l immeuble se situe. J imagine que cela est en Belgique.
      12% de rendement brut est élevé. Cela devrait couvrir certains risques.
      50.000 Euros de Travaux me semble peu pour 220 m² dits insalubres,
      sauf si tu ne veux faire que des revovations de surfaces ou bien si tu veux rénover une partie par toi-meme.
      Dans ce cas il serait interessant de connaitre l age et l etats des choses les plus cheres comme l installation d eau chaude, de chauffage, la charpente et les fenetres. Car ce sont des réparations qui arriverons tots ou tards.
      J ai souvent fait l erreur de sous-evaluer les reparations, meme avec devis car les entrepreneurs oublient parfois pleins de choses, et la facture à la fin devient plus salée. Je pense meme qu ils le font expres pour avoir le contrats. D autres ne le font pas expres mais ils leur manque une vision d investisseur « vision sur le long therme ».
      Il faut donc clarifier avec eux a l avance tous les petits details et cela demande de l experience.

      Mais c est en faisant que l on apprend et tu as l air bien préparé donc je dirais si tu penses que c est ok vas-y fonce.

      • Bonjour Noel,
        Comment vas-tu ? Cela fait longtemps, il faudrait que l’on se raconte nos news d’investissements par email !
        Effectivement, tu as raison d’insister sur le fait que l’on a toujours tendance à sous-estimer les travaux !
        Il vaut mieux prévoir une marge de sécurité et demander des devis à plusieurs entrepreneurs. Mais je suppose que c’est ce que Manu à fait, car il me semble avoir bien la tête sur les épaules.
        A bientôt.

      • bonsoir
        je venais de vous répondre mais ça à bouger…:(
        en tout cas merci d avoir pris le temps de me répondre , je réécris demain

      • Bonjour Noel
        Merci d’avoir pris le temps de me répondre
        Pour revenir au travaux je pense aussi pouvoir me tromper
        , mais pour en etre sur je fais venir un archi qui sera le maitre d’oeuvre du chantier si j’ achète et qui me fera un devis lundi, pour savoir dans quoi je m’engage. Après le bati à l’air sain pas d’humidité , dans les combles les poutres sont supers, la toiture aussi , la facade mérite est un peu défraichit mais y a bien pire ailleurs. Au niveau elec il y a la terre dans la cusine et salle de bain de chaque apart, et deux pourraient très bien etre loués avec un coup de peinture. C’est donc un gros rafraichissement plus mise au norme elec et ballon eau chaude( terre par tout différentiel…) qu’un réno au sens propre.
        L’immeuble est en france en aquitaine, plus de détail par mail.
        je vous tiendrai au courant de l’évolution si cela vous interesse . J’avoue que ma jeunesse ( 28ANS) et mon manque d’experience me freine , mais il vaut mieux ne pas faire d’achat que d’en faire un mauvais, après l’immeuble ne coute pas 400 000 EUROS.
        Bonne journée à tous
        manu

        • Bonjour Manu,

          Je vois que tu es très bien préparé.
          C est vrai que l emplacement est le critere numero un et que une petite ville a plus de risques.
          Mais comme tous le monde sais que l emplacement est le critere numero un, cela tire les prix vers le haut et les rendements locatifs sont trops bas et donc pas rentable ( exemple de Paris ).

          Donc la vrai question est :
          « quelles est l emplacement qui a du potentiel mais que personne ne reconnait (encore) ». Et on se rend compte que les meilleurs investissements ne se font pas forcement dans les tops emplacements. »

          L important est que tu arrive a louer, quite a devoir faire de belles annonces ( coté marketing ) et a mettre un prix a peine plus faible que la valeur du marché et ainsi avoir le choix entre plusieurs locataires. Cela te fera du 11% au lieu de 12% mais quand meme rentable.

          L aquitaine est par exemple est une region qui sera toujours attractive grace au climat. Le climat ne change pas mais le climat sociale du quartier peux evoluer. Si tu y habite tu doit avoir un sentiment  » ca empire » ou « ca va de mieux en mieux ». Sinon ils faut demander a plusieurs habitants locaux.

          Tiens nous au courant,
          Noel

          • bonjour
            en effet je pense qu actuellement les meilleurs coups se font la ou le marche va évoluer en bien et toute la difficulté est la, c est donc un peu de la spéculation, la seul façon de minimiser les risques sera d acheter très bas.
            Merci pour les conseils que je ne manquerai pas d écouter et je vous tiendrai au courant de l évolution.
            Manu

          • Salut Manu,
            Et oui, c’est comme la bourse, toute la question est de savoir comment le marché va évoluer. L’idéal est d’acheter au plus bas et de revendre au plus haut. Mais ça c’est en théorie, car personne (même les pseudo-gourous) ne peut prédire l’avenir.
            Alors comme tu le dis si bien, la meilleure chose à faire est de toujours essayer d’acheter le moins cher possible.
            Au plaisir de lire bientôt le récit de ton achat.
            Charles

  15. Bonjour Charles,

    Je pense aussi qu’aujourd’hui il est toujours possible de faire fortune grâce à l’immobilier, en s’y prenant probablement plus jeune et en visant la rentabilité et non la plus-value espérée à la revente. Disons que c’est une vision différente de l’investissement. En tout cas, merci Charles pour votre histoire, très enrichissante et qui montre à tous que lorsqu’on a l’envie et la motivation pour se créer un avenir meilleur, il est tout à fait possible de réussir.

    J’ai trop souvent entendu des personnes défaitistes, qui ne parlent que du mauvais côté de l’investissement immobilier et qui probablement ne se lanceront jamais. Ces mêmes personnes se plaignent de leur travail… et d’autres choses d’ailleurs! Je trouve ça dommage…

    A bientôt
    Damien

  16. Cher Monsieur,
    Comme beaucoup l’ont déjà fait ici, je vais entamer mon propos en vous félicitant pour l’ensemble de votre processus d’investissement et en vous remerciant d’avoir publié ici un récit de celui-ci fort bien écrit.
    Ayant actuellement 22 ans, je m’intéresse à l’immobilier et attends avec impatience le moment où je pourrais enfin monter un projet comme le votre.
    Votre article, plus qu’ailleurs, démontre qu’avec un peu de confiance et de travail, tout est possible. A ce titre je vais essayer de m’en inspirer.
    Bien à vous

  17. salut
    ton projet fait rêver !!
    super article !!
    —————————————–

    pour manu entre autres :o)
    tu as eu un seul retour de ton annonce fictive ? vaut mieux en avoir 15 non ?……
    je pense que tu devrais faire plusieurs devis et tirer vers le bas le prix de la rénovation ensuite je pense que tes locations futures couvriront totalement ton crédit donc tu ne prends presque pas de risque voir aucun…
    Si c’est un quartier ultra populaire ca ne craint pas deja tu bénéficieras d’une forte demande car les enfants des familles préfèrent rester proches de leur parents ….
    ce qui craint ce sont les nuisances directes (squats de jeunes dealers ou non ?..bruits +insécurité même tes locataires ne resteront pas) par contre si l’environnement immédiat est au calme ce serait une bonne affaire.
    mes sources moi même :o)
    de plus tu demandes bien un garant + caution solidaire + les aides au logements.

    • Merci pour ton commentaire, j’ai essaye de faire au mieux et j’ai négocié de presque 80 000 euros l’immeuble et divisé de moitié mon premier devis de réno ( un voleur je l’accorde). Mes aparts seront les moins chers de la ville je pense donc avoir une bonne demande et pouvoir choisir.
      Après l’avenir me le dira
      Merci pour les conseils
      manu

      • Charles Morgan // 10 juin 2013 á 11 h 18 min // Répondre

        Bonjour Manu,
        Super, bonne chance pour la suite.
        Une chose cependant : quand on parvient à obtenir un devis beaucoup us bas sur des travaux de rénovation, il faut quand même se demander sur quels postes l’entrepreneur va faire des économies ! Cela peut être en utilisant des matériaux de plus mauvaise qualité.
        Il y a 10 ans, j’avais été content d’avoir pu choisir un devis pour des fenêtre qui était 1/3 moins cher que les autres. Mais depuis, je me suis rendu compte que la qualités des fenêtres et des mécanismes n’est pas terrible, et je regrette mon choix !
        A bientôt.

  18. Bonjour,

    Moi qui suis encore sur le bord de la route à me demander si je traverse ou pas, j’ai bien apprécié votre article.

    Merci pour le partage,
    Alain

    • Charles Morgan // 5 juin 2013 á 7 h 52 min // Répondre

      Bonjour Alain,
      Merci pour votre appréciation de l’article.
      Bon, alors vous savez ce qu’il vous reste à faire !
      Traversez … mais regardez quand même avant des deux côtés.
      Un jour, il faut se lancer. Je connais des gens qui attendent le bon moment depuis des années. Puis 10 ans après, ils n’ont pas encore bougé, mais pendant ce temps les prix ont monté.
      Alors, courage, posez un acte … ou plutôt une signature !
      A bientôt.
      Charles

  19. Bonjour
    Voila je reviens vers vous car j’ai enfin finalisé mon projet.
    La négociation fut longue mais je suis arrivé à mes fins. Immeuble 55 000 euros , travaux 75 000 , en sachant qu’au départ immeuble 135 000 euros et travaux 150 000 euros, en prenant le temps j’ai réussi à me créer un bon groupe d’artisan ( ami je l’avoue d’où la baisse par rapport au premier devis). Voila j’attends l’acte de vente, la banque me prête sans apport toute la somme, je suis vraiment content.
    L’immeuble est composé de 4 T2 d’environ 40m2 et un t4 de 80m2 plus une cave rés de chaussée ( 60m2 avec 4 fenêtre et portes d’entrée ) que je vais aménager pour le saisonnier ( un peu de liquidité) et pour moi de temps en temps.
    Mes apparts seront les moins chers du marché sur la ville( les t2 seront à 300 euros ) et refait à neuf, pour un loyer total mensuel d’environ 1600 euros, crédit 800 euros. De plus beaucoup de travaux à déduire plus intérêt d’emprunt ce qui me permet de ne presque pas payer d’impot pendant 10ans. Je pense avoir réaliser après 2 ans d’attente la bonne affaire, l’avenir me le dira. Il faut y croire et passer le cap.
    a bientôt je donnerai des nouvelles.
    manu

    • Charles Morgan // 10 juin 2013 á 11 h 13 min // Répondre

      Salut Manu,
      Toutes mes félicitations !
      Merci de partager avec nous ton expérience, c’est toujours encourageant.
      Comme quoi la détermination et la persévérance sont toujours payantes !
      Au plaisir de lire la suite …
      a bientôt.
      Charles

    • bonjour ,
      quelle perseverance .comment fait on pour arriver a baisser les prix de maniere aussi spectaculaire?
      merci

  20. Bonjour Charles,

    merci pour cet excellent article qui me donne le moral et pour tous les bons conseils donnés aux personnes qui ont laissé des commentaires. Je me retrouve dans tout ce que tu dis. Après une première carrière professionnelle réussie, j’ai pourtant décidé d’investir dans la formation avec une reprise d’étude (deux masters) à 36 ans (reconversion afin de ne pas finir par m’essouffler comme beaucoup d’autres dans mon premier métier). Bien m’en a pris, j’ai très vite constaté que cette démarche était très appréciée par les RH, j’ai maintenant un excellent poste et le salaire qui va avec… Cependant, comme on ne sait jamais de quoi est fait le futur, j’ai décidé d’investir pour assurer mes revenus. Je m’étais déjà très longuement documenté sur l’immobilier (vive Internet et merci aux blogs!), mais il me fallait un dernier stimuli, j’ai donc participé à une formation d’Olivier Seban, que j’ai beaucoup apprécié(e) (la formation et l’homme). Je pense n’avoir appris que 20% de ce qui est dit dans cette formation, je savais déjà le reste, mais cela valait vraiment le coup pour plusieurs raisons: les 20% que j’ai appris sont très utiles, mais surtout cela m’a permis d’entendre de la bouche d’autres personnes (animateur et participants)des confirmations sur les solutions à appliquer. Pour résumer cela m’a boosté et m’a permis de franchir le pas. J’estime donc que cette formation a été un excellent investissement. J’ai investi il y a quelques années dans un appartement en loi Robien. Cet investissement n’est pas mauvais car j’ai été bien conseillé à l’époque. J’ai acheté à un bon emplacement, à un prix adéquate en lien avec le marché. Cependant je sais aujourd’hui que ce genre de placement n’est surtout pas à privilégier. Beaucoup de personnes se sont fait avoir et ont achetés trop cher ou au mauvais endroit, attirés par les sirènes de la défiscalisation (beaucoup y ont sacrifié leur situation fiancière, leur santé et parfois leur couple…). Même si cette première opération immobilière est plutôt positive pour moi, je déconseille ce type d’opération, il y a beaucoup mieux à faire. Je me suis donc lancé cette année en achetant un immeuble de rapport dont la rentabilité nette devrait être de 10%. Je dis devrait car je suis en plein travaux, j’en fais une très grosse partie moi-même (comme tu le dis Charles, merci à mon épouse qui me soutient et fait même plus que cela puisqu’elle participe aux travaux! J’ai la chance d’avoir une femme bricoleuse!), je confies à des artisans les travaux trop longs ou nécessitant un investissement en outillage trop important (exemple: ravalement de façade). J’avoue être un peu sous pression tout de même, mais je joue sur la qualité du bien pour me démarquer du parc locatif environnant, je pense qu’en règle générale, on a les locataires que l’on mérite… Résultat: les travaux ne sont pas finis mais j’ai déjà 1 bien loué (quand les gens voient que le propriétaire s’investit, ils font confiance) et un deuxième bail a des chances d’être signé cette semaine, ce qui me ferait deux biens loués sur 5 appartements au total. A partir du troisième appartement l’immeuble s’auto-finace et je fais même du bénéfice, donc avec 5 ce sera le bonheur, mais on n’en est pas encore là, j’aime rester prudent. Quand je vois ce que tu as accompli Charles, et le résultats après 15 ans, je me dis que tous ces efforts finiront par payer et que les quelques petits moments de découragement et surtout de fatigue, me feront sourire dans quelques années. Mon but n’est pas d’être riche mais d’être indépendant financièrement. Même si je trouve cela magnifique, posséder une voiture de sport ne constitue pas la richesse pour moi. Par contre, avoir le luxe de la tranquilité d’esprit, ça n’a pas de prix, c’est cela être riche selon moi:
    – Ne travailler que parce qu’on le veut et qu’on apprécie son poste
    – pouvoir se payer un bon moment en famille en voyage ou au restaurant sans difficulté (même si les destinations ou les restaurants les plus chères ne sont pas toujours les meilleures)
    – être détendu psychologiquement et donner le meilleur de soi-même pour les siens
    Je n’ai pas encore atteint mon but, il me reste beaucoup de chemin à faire, mais au moins je suis sur la route et même si je dois commettre quelques erreurs (l’avenir me le dira), j’aurai toujours fait mieux que ceux qui ne font rien, car j’aurai appris. Maintenant si je pouvais éviter les erreurs, cela m’irait très bien!
    Encore merci à toi pour avoir partagé ton expérience.
    Olivier

    • Bonjour Olivier,

      Merci pour partager avec nous ton expérience personnelle. Effectivement, ce que tu décris correspond bien à ce que j’avais écris dans cet article.
      Félicitation et courage pour la fin du chantier. Tu verras, un jour il sera fini et cette montagne sera derrière toi.
      Je suis aussi bien d’accord avec toi sur le fait que posséder des appartements qui rapportent des loyers donne une tranquillité d’esprit. On a ainsi une grande liberté par rapport à son travail et, s’il le faut un jour, on peut même s’offrir le luxe de dire à son patron d’aller se faire voir.
      Bon, quand un locataire t’appelle au milieu de l’hiver parce que sa chaudière est en panne, ou parce qu’une énorme tache d’humidité apparaît sur son mur, la tranquillité d’esprit est un peu plus relative …. ! Mais heureusement, cela n’arrive pas souvent.
      Bon courage et à bientôt.
      Charles

      • Bonjour Charles,
        La rénovation de l’immeuble est presque finalisée, je pense qu’il restera toujours des travaux a faire régulièrement. En attendant, il est entièrement loué depuis 5 mois maintenant. J’ai eu comme tu le disais quelques soucis de remise en service du bâtiment (pannes mineures de chaudière), mais rien qui ait généré des gros frais!
        J’avoue qu’après une petite période de relâchement, je pense a nouveau investissement immobilier, mais je cherche plutôt d’autres formes: maison en kit (il ne faut pas se rater au niveau qualité et surtout temps de travail nécessaire), Pierre papier, location saisonnière, investissement a l’étranger (éventuellement hors zone euro)…
        T’es-tu orienté vers ce type de solutions?
        Je sais que tu investis hors zone euro, mais parce que tu y réside, l’as-tu fait avant de partir vers de nouveaux horizons?
        J’ai acheté ton ebook, que je suis en train d’étudier sérieusement.
        J’avoue hésiter aujourd’hui entre plusieurs stratégies:
        -profiter de mon salaire et de mes revenus locatifs, pour réinvestir au plus tôt
        -ou faire quelques remboursements anticipés pour augmenter mon cash flow, baisser un peu mon endettement et amener de la sécurité… Pourquoi pas en remboursant mes prêts immobiliers de ma résidence principale, de manière a ne pas augmenter mon imposition… Le problème c’est que ces prêts ont un taux sont très très bas (~2%), mais pourraient poser problème en cas de perte de salaire.
        Tu as toujours dit avoir veillé à ne jamais être trop endetté, quelle taux d’endettement maximum as-tu considéré? Je n’ai pas encore vu cette info dans l’ebook.
        Merci d’avance pour tes conseils !

        • Bonjour Olivier,
          Toutes mes félicitations pour avoir surmonté l’étape de la rénovation. C’est la plus dure, après tu verras, ce sera nettement plus facile (pendant très longtemps …!)
          C’est une bonne idée de penser déjà à l’avenir et de repenser à un nouvel investissement. Mais il faut trouver la formule qui te convient le mieux.
          Pour répondre à tes questions : la maison en kit, non je n’ai jamais essayé. J’avais vu cela en Guadeloupe (maisons en bois), mais je n’ai pas suivi finalement. La pierre papier non plus, je n’ai jamais acheté, car je préfère avoir le contrôle de mes investissements. La location saisonnière, je vais commencer très bientôt, dès que j’ai fini de meubler une maison que j’ai fait construire spécialement pour cela. L’investissement à l’étranger, oui, justement la maison en question. Si j’avais plus de temps et de liquidités pour l’instant, j’aurais aimé aller voir en Floride. Mais bon, faut faire des choix dans la vie.
          Je ne réside pas à temps plein dans les Caraïbes pour des raisons familiales, mais j’y suis très souvent. Et j’ai donc commencé à investir sans y habiter de façon permanente. C’est faisable, mais pas simple. Le tout est de trouver des personnes sérieuses avec qui travailler.
          Concernant ta stratégie d’investissement, cela dépend de ton âge et de quand tu veux (et si tu veux !) arrêter de travailler. Il y a une phase d’accumulation de capital, puis une phase de stabilisation et de revenus. Si tu n’as pas encore acheté tout ce qu’il te faut, garde cet objectif jusqu’à avoir les moyens de le faire. Je ne te conseillerais pas trop de rembourser anticipativement ton crédit. Comme tu dis, c’est de l’argent à un taux hyper bas, et ton cash actuel pourrait être utilisé de manière plus productive.
          Je n’ai pas de taux maximum d’endettement bien défini. Le « maximum », ce serait quand je commence à me sentir stressé à l’idée de ne plus savoir rembourser.
          J’espère que cela peut t’aider.
          A bientôt.
          Charles

          • Bonjour Charles,

            Merci beaucoup pour ta sympathie et pour tes réponses détaillées, comme toujours!
            Bon, tu m’as convaincu et donc bien aidé, je vais donc continuer mes recherches pour investir à nouveau, les taux étant en effet très bas, surtout ceux qui ne sont pas en euro, comme tu l’auras deviné, je pense… Sans rentrer dans le détail, la situation économique et les actions des banques centrales ont de plus de très grandes chances de jouer en ma faveur (taux de référence et de change), même si il n’y a jamais de risque zéro. Ceci dit, je ne joue pas sur ce point, crédits et revenus correspondants sont toujours dans la même devise.

          • Oups, fausse manip, voici la fin de ma réponse:
            Je te souhaite une totale réussite pour ton projet de location saisonnière qui se finalise.
            Je te tiendrai au courant de mes avancées. Encore merci pour tes conseils, plein de bonnes choses à toi,
            Olivier

  21. Bravo pour votre courage et l’énergie que vous avez dépensé pour ce chantier. Mais le résultat est là !

  22. Bonjour Charles,
    J’aime beaucoup votre site, particulièrement cette expérience et tous ces commentaires très stimulants ! J’ai acheté votre livre cet été, je lis, je me forme, m’informe, j’avance doucement mais sûrement.
    J’ai 2 questions :
    Vous recommandez dans votre livre les immeubles de rapports dont chacun des appartements est déclaré en tant que tel à la mairie pour la revente éventuelle :
    . comment cela s’appelle-t-il officiellement, le fait qu’ils soient déclarés ou pas ?
    . si ce n’est pas le cas, avez-vous une idée de combien cela coûte de les déclarer séparément ? et combien de temps cela prend-il approximativement ?
    J’habite en Belgique et je serai très intéressée de vous rencontrer ou d’avoir votre avis par email,
    A bientôt et merci à Charles et merci à tous pour vos retours d’expérience – Super !
    Sabrina

  23. Super article! Chapeau pour avoir réaliser de tel travaux et surtout pour la très belle opération!

  24. Bonjour Charles
    Merci pour ce blog très intéressant! Cela m’ encourage beaucoup a investir d’avantage dans la pierre.
    J’ai une petite question:
    J’ai acheté 2 appartements il y a 5 ans, un troisieme il y a 3 ans.
    Aujourd’hui je souhaiterais investir d’avantage mais mes revenus ne me le permettent plus, et mon taux d’endettement est très élevé.
    Pensez vous que je puisse faire une hypotheque sur mes appartements (la partie ayant deja eté remboursée) afin de faire levier.
    Je precise que je suis egalement proprietaire de ma residence principale, et que plus de 60% de celle ci est deja payée.
    Bien Cordialement

  25. Bonjour, je me suis aussi lancé en 2011 j’ai 37 ans, j’ai acheté une maison ( anciennement 2 maisons ) que j’ai divisé en 2 logements.

    J’ai payé la maison 55 000 euros et fais 40 000 euros de travaux, moi aussi j’ai aussi eu des galeres pendant 2 ans 🙂 on a rien sans rien mais pour un investissement d’environ 100 000 euros ( 100 % credit ) sans que je sorte un sous de ma poche, j’ai 1100 euros de revenu locatif et un crédit de moins de 500 euros sur 20 ans. j’ai donc une rente d’environ 600 euros par mois. je suis aussi propritaire de ma maison et je cherche en ce moment a acquerir un bien de rapport,

  26. Mr morgan,
    Pourquoi avoir supprimé le message concernant l’hypothèque? bizarre…

    • Re-bonjour mr morgan,
      Il s’agit d’une réponse concernant le message de guillaume sur son message du 30 janvier, mais qui n’a pas été publiée (bug?).
      Je disait juste qu’il été dommage qu’aucune réponse ne soit apportée concernant sa question sur l’hypothèque, je suis dans le même cas que lui.

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