Mettre Plus De Cash Ou Emprunter Au Maximum ?

L’une des grosses différences entre l’investissement immobilier et l’achat d’actions en bourse, c’est que l’on ne doit pas forcément utiliser son propre argent pour acheter des biens immobiliers.

On peut en effet utiliser pour cela de l’argent qui n’est pas le nôtre, mais que l’on va emprunter. C’est ce que les anglophones appellent OPM (Other Peoples Money : l’Argent d’autres Personnes).

Et lorsque vous utilisez l’argent d’autres personnes pour financer votre achat, vous mettez en place ce que l’on appelle un levier financier.

Vous connaissez certainement le principe du levier mécanique. Par exemple pour soulever un poids très lourd ou dévisser une roue de voiture.

effet de levier

Avec un levier mécanique, au plus loin vous tenez la barre du levier, au moins d’énergie vous devez mettre pour soulever le poids.

Eh bien ça marche de la même manière pour l’immobilier. Si vous organisez judicieusement le financement de votre achat, vous pouvez n’utilisez que très peu de votre argent personnel pour obtenir de grands résultats. Bien sûr rien ne vient sans risque, et quand vous augmentez votre levier financier, vous augmentez aussi le risque potentiel. Mais il y a moyen de minimiser le risque de manière à protéger vos investissements autant que possible.

Le but de tous les investisseurs immobiliers avisés – même s’ils disposent d’importantes réserves financières – est d’utiliser aussi peu que possible de leur argent personnel dans chaque opération qu’ils font. Plutôt, ils organisent chaque opération de telle manière à pouvoir utiliser le plus possible l’argent d’autres personnes.

Au plus vous pouvez économiser votre propre argent sur une affaire, au plus vous en aurez en main pour la prochaine qui se présentera à vous.

Que pouvez-vous faire avec 50.000 euros ?

Supposons que vous avez à la banque 50.000 euros prêts à être utilisés pour investir dans l’immobilier.

Si vous achetez cash une propriété de 50.000 euros, quelle est la valeur des biens que vous contrôlez ? C’est 50.000 euros ! (moins les frais d’achat évidemment, mais passons-les sous silence pour le moment pour faire plus simple, de façon à s’attacher à comprendre le principe du levier financier).

Mais vous pouvez aussi utiliser ces mêmes 50.000 euros pour mettre 10 % d’acompte sur 10 propriétés différentes de 50.000 euros chacune.

Maintenant vous avez investi la même somme de votre argent personnel, mais vous avez le contrôle de biens immobiliers pour une valeur de 500.000 euros.

3% par an de 50.000 € … ou de 500.000 ?

Pensez-y …. Lorsque vos propriétés prennent de la valeur avec le temps, vous réaliserez un gain beaucoup plus conséquent lorsque vous contrôlez 500.000 euros de biens immobiliers plutôt que seulement 50.000 euros.

Même si vous êtes dans une zone où le marché immobilier est lent, vous pouvez vous attendre à ce que les prix de l’immobilier augmentent de quelques pourcents par an en moyenne. Si les prix croissent de 3% par an, avec votre propriété à 500.000, vous faites grandir votre patrimoine de 15.000 euros après seulement la première année. Mais si vous n’aviez pas utilisé de levier financier, votre propriété de 50.000 euros n’aurait grandi que d’un petit 1.500 euros dans sa première année

Par la suite, votre patrimoine continuera à grandir au fur et à mesure que vous rembourserez votre crédit (payé gracieusement par vos locataires), les propriétés continueront à croître en valeur années après années, et vous recevrez le cash-flow généré par ces propriétés.

En conclusion  ne soyez jamais trop pressé d’utiliser votre argent personnel. Conserver le plus haut niveau de liquidités vous permettra d’être le plus flexible possible lorsqu’une nouvelle opportunité se présentera à vous.


Related Posts:



Charles Morgan

Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre LES SECRETS DE L’IMMOBILIER – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable
Recevez GRATUITEMENT le premier chapitre de mon livre
LES SECRETS DE L'IMMOBILIER !

Les Secrets de l'Immobilier par Charles Morgan

Le Guide Pratique Qui Vous Explique comment Commencer à Investir dans l'Immobilier Pendant Votre Temps Libre 

...  même si vous n’êtes pas encore riche !
...  même si vous n’avez pas beaucoup de temps !
...  et même si vous n’y connaissez rien !

  + Recevez mon MINI-COURS SUR L'IMMOBILIER EN 8 leçons courtes et pratiques directement dans votre boîte mail 




A propos Charles Morgan (88 Articles)
Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre <i><b><a href="http://www.charlesmorgan.eu">LES SECRETS DE L’IMMOBILIER</a> – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable</i></b>

8 Commentaires le Mettre Plus De Cash Ou Emprunter Au Maximum ?

  1. Issakha Ndiaye // 25 mai 2016 á 8 h 51 min // Répondre

    Merci Mr Morgan le suis très ravi de suivre vos conseils.Ici en Afrique il n’est pas facile d’avoir un prêt immo qui peut réaliser un investissement aussi rentable.Les banques ne prennent pas beaucoup de risqes

  2. Bonjour Charles,

    Il est primordiale de bien comprendre l’effet de levier pour atteindre l’indépendance financière.
    Personnellement, j’adore utiliser l’argent de la banque pour m’enrichir et surtout voir la tête de mes amis quand je leur parle de mon prochain investissement.
    « Mais tu as emprunté il y a même pas un an… tu peux encore emprunter? » Oui lol

    • Bonjour Angélique,

      J’aime ton commentaire, seulement je suis curieux de savoir comment tu fais pour ne jamais dépasser ta capacité d’endettement?

      Merci par avance

  3. bonjour,faut il passer par un courtier..j aiune s.c.i. et voudrai faire d’autre investissements avec peu de liquidité?

  4. Je prends bien note de tes conseils. J’utiliserai au maximum le « OPM ».

  5. Bonjour,
    Merci Charles pour cette leçon.

    Question naïve
    Comment peut on emprunter lorsqu’on atteint sa capacité d’endettement?

    Merci par avance

    • Bonjour Steve,

      Oh, c’est loin d’être un question naive ! Que du contraire …
      Si vous êtes déjà à 33% d’endettement (les remboursements de vos crédits représentent 1/3 de vos revenus mensuels), je vous conseillerais trois choses :
      1) trouver un bien avec un super cash-flow positif qui couvre tous les frais, taxes, impôts et laisse à la banque encore une marge de sécurite
      2) faire un bon dossier de quelques pages avec toutes les infos utiles et surtout des chiffres
      3) trouver un bon courtier qui va vous aider à dénicher une banque que votre projet intéressera

  6. Je ne met aucun centimes dans mes investissements. Tout est financé par mes locataires. Ils payent ma maison divisée en coloc avec leur loyers. What else?

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.


*