Les 4 Etapes Pour Devenir Un Investisseur Immobilier Millionnaire

Quand j’ai commencé à investir dans l’immobilier il y a une vingtaine d’années, j’ai agi par tâtonnement, en apprenant sur le tas. A cette époque, on ne trouvait pas encore toutes les informations qui sont aujourd’hui disponibles sur internet. Après quelques années, j’ai senti le besoin d’avoir une approche plus systématique, et j’ai cherché des livres sur le sujet. Les seuls que j’ai trouvés étaient américains, mais heureusement je connais bien l’anglais. L’un des tout premier ouvrage que j’ai lu était The Millionaire Real Estate Investor (L’investisseur Immobilier Millionnaire) de Gary Keller. L’auteur y présente un modèle très intéressant pour expliquer le chemin qu’il faut suivre pour devenir un investisseur immobilier millionnaire. C’est quelque chose qui m’est toujours resté à l’esprit depuis lors, et j’aimerais aujourd’hui le partager avec vous. La croissance de l’investisseur immobilier qui veut devenir millionnaire passe par 4 étapes.

Tout d’abord, vous devez Penser un Million avant même de faire votre première action d’investissement. Les pensées qui occupent votre esprit importent en effet beaucoup. Vous devez donc penser comme un investisseur immobilier millionnaire.

Comme je l’ai expliqué dans plusieurs autres articles, nous attirons à nous les personnes et les situations qui correspondent à la nature de nos pensées. C’est ce que l’on nomme la Loi d’Attraction. Pour devenir millionnaire, il faut avoir des pensées de « millions ». Il faut avoir de grands objectifs financiers et oser avoir de grands rêves. Au plus grand on pense, au plus on accomplit. Cela signifie également éviter d’avoir des pensées négatives envers l’argent et ne pas mépriser les gens riches. Apprendre à penser comme un millionnaire augmentera considérablement vos chances de le devenir.

L’étape suivante est d’Acheter un Million. Cela signifie acquérir des propriétés d’investissement dont la valeur de marché est d’un million d’euros ou plus. Cela peut sembler beaucoup à première vue, mais ce n’est pas si colossal, et beaucoup d’investisseurs atteignent cette somme bien plus tôt qu’ils ne se l’imaginaient. Cela ne représente en effet que 2 propriétés à 500.000 euros, ou 3 à 300.000 euros, ou encore 5 biens à 200.000 euros. Bref, c’est quelque chose de tout à fait réalisable en 10 ou 20 ans. Et puis, comme la valeur des immeubles augmente avec le passage des années, vous ne devez pas aujourd’hui acheter pour un million. Vous pouvez par exemple acheter judicieusement pour 500.000 euros d’immeubles que vous mettrez en valeur, et qui dans quelques années vaudront un million. Cette étape d’Acheter un Million est centrée sur l’achat de propriétés en ayant recours au crédit hypothécaire, et sur leur mise en location pour rembourser les traites du crédit. Parfois cela passe également par la revente d’un immeuble pour disposer de liquidités afin d’en acheter un autre.

L’étape suivante est Posséder un Million. Lorsque votre portefeuille de biens immobiliers vaut au moins un million d’euros, votre objectif suivant est d’avoir un actif net d’un million d’euros ou plus. En effet, comme vous avez emprunté pour acheter, ce million en immeuble ne vous appartiendra que quand vous aurez remboursé la banque. Dans l’article Le Seul chiffre à Suivre Pour Savoir Si Vous Devenez Plus Riche, nous avons vu que l’Actif Net ou le Patrimoine Net est la seule véritable mesure de la richesse de quelqu’un. C’est la valeur de ce que l’on possède, moins la somme des dettes.

Patrimoine Net = Valeur de ce que l’on possède – Les dettes

Le but de cette étape de Posséder un Million est donc de réduire ses dettes afin de posséder en propre le million d’euros de propriétés. On peut arriver à cela par différentes stratégies : rembourser normalement son crédit durant la durée prévue initialement, le rembourser anticipativement ou revendre un bien pour consolider sa position.

Enfin, Recevoir un Million est la dernière étape de croissance d’un investisseur immobilier millionnaire. C’est quand vous êtes dans la position de recevoir un revenu annuel d’un million d’euros de vos investissements. Pensez à cela comme à un sommet, un endroit que seule une petite poignée d’investisseurs atteignent. Lorsque vous serez à ce niveau, vous serez à la tête d’une société d’investissement qui devra être structurée de manière telle que vous puissiez choisir d’arrêter quand vous le voulez, et que l’affaire continue à tourner toute seule.

Voici donc brièvement présentées les 4 stades ou étapes pour devenir un investisseur immobilier millionnaire. Bien entendu, vous pouvez décider de vous arrêter n’importe quand le long du chemin. Comme je le disais au début de cet article, j’ai toujours beaucoup aimé ce modèle qui a le mérite d’être très clair, et pousse à se fixer de grands buts. Personnellement, je vous avoue que mes investissements ne me rapportent pas encore un million d’euros par an … mais je garde le cap !

Et vous, qu’en pensez-vous ?


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Charles Morgan

Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre LES SECRETS DE L’IMMOBILIER – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable
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30 Commentaires le Les 4 Etapes Pour Devenir Un Investisseur Immobilier Millionnaire

  1. Très bon résumé de l’état d’esprit qu’il faut avoir pour se lancer dans l’enrichissement immobilier.
    Grace au financement de la banque et au remboursement par les loyers, ce schéma, bien qu’ambitieux n’a rien d’utopique.

    • Charles Morgan // 4 juin 2013 á 10 h 30 min // Répondre

      Salut Jérôme,
      Bien sûr que ce n’est pas utopique !! Je pourrais en témoigner !
      Et puis, un million n’est plus ce que c’était. Je me souviens quand j’étais petit, disons il y a une quarantaine d’années, un million de dollars représentait pour tout le monde la barre au-dessus de laquelle on était vraiment riche.
      Aujourd’hui, je vis dans une ville où il y a plein de maisons qui se vendent bien plus cher que cela. Avoir un million d’euros, ce n’est pas vraiment être riche. Pour être franc, quand j’écris « millionnaire » dans le titre de l’article, au fond de moi je pense « multi-millionnaire ». Mais je ne veux effrayer personne ..
      A bientôt.

  2. Article très original, mais qui explique bien les chose. Je suis tout à fait d’accord au début avec le fait qu’il faut déjà se mettre dans un bon état d’esprit, penser « million » et penser grand. Pour moi c’est totalement essentiel.
    Le concept de patrimoine net est très intéressant et très pratique pour mesurer si l’on s’enrichie ou pas.

    • Charles Morgan // 4 juin 2013 á 20 h 22 min // Répondre

      Salut Gora,
      Le concept de patrimoine net est beaucoup plus qu’intéressant !
      C’est la seule véritable mesure de la fortune.
      C’est le seul moyen de savoir si l’on progresse.
      A bientôt.

  3. Bonjour Charles,

    Tres bon article.

    Je vient de commencer a m ataquer a l etape 3.

    C est vrai qu il faut commencer a voir les choses en grand et commencer par se sentir pres a emprunter des grosses sommes. Donc a etre pres à elargir sa zone de confort.

    Lorsque le premier million a été acheté a credit ( etape 2 ). Il faut penser certes a rembourser ses dettes. Mais si le but est d arriver a l etape 4, le fait d utiliser tout le cash flow pour des remboursements anticipés ferait perdre un temps precieux. C est l erreur que font beacoup de gens.

    Pour ma part je divise le cash flow en trois. La part depend de l aversion au risque de chacuns.

    Une part sert a rembourser les credits aux interets les plus haut, ou a courte echeance et mensualité élevés. une autre a augmenter sa reserve de liquidité, permettant de pouvoir investir dans des projets plus speculatifs, une autre partie a constituer le capital d apport pour l achat des prochains investissements.

    L etape tres importante est a mon avis l independance financiere ( milieu ou fin de l etape 3 )
    Car le fait d avoir accumuler l experience, et de se concentrer a 100% a son entreprise et de se sentir libre, fait decupler les résultats.

    Noel

    • Charles Morgan // 6 juin 2013 á 10 h 20 min // Répondre

      Bonjour Noel,
      Merci pour ton retour d’expérience.
      En écrivant cet article, j’ai pensé à toi et j’étais certain que tu t’y retrouverais.
      Tu as raison, il ne faut pas forcément rembourser tous ses crédits pour augmenter son revenu. Il y a un équilibre à trouver entre rembourser et faire de nouveaux investissements pour grandir.
      Quand au fait que le véritable but soit l’indépendance financière … ce n’est pas moi qui te dirai le contraire !!
      A bientôt.
      Charles

  4. Un article po-si-tif comme on les aime. Il est absolument essentiel d’avoir un objectif ambitieux pour parvenir à quelque chose d’intéressant. Tous les grands champions sportifs sont passés par là.

  5. ATTENTION A L’ASPECT FISCAL

    SIMPLE EXEMPLE :

    Achat d’un immeuble de 1 000 000 € (Frais de notaire inclus donc ~60 000€)
    Emprunt : 15 ans avec un taux très correct de 2,85% + 0,36% d’assurance
    Rendement Annuel (Optimiste) : 10% Brut
    Donc Loyer Mensuel = 8 333 € / Mois (100K€ /an)
    Mensualité de l’Emprunt = 7.133,90 € / Mois

    A priori on pourrait croire que le bien s’autofinance mais lors de la déclaration fiscale vous ne pouvez déduire que les intérêts d’emprunt (à Hauteur des loyers max) + quelques frais annexes

    Donc :

    Loyer Brut Annuel : 100 000 € – Intérêts Annuels : ~28K€
    Revenus Fonciers : 72 000€

    Sur lesquels il faut payer la CSG CRDS (15,5%) => 11 160€
    + l’impôt à votre tranche 30 ou 41 voir 45% soit 21 600, 29 520 ou 32 400€

    Donc PREVOIR UNE SORTIE DE TRÉSORERIE DE 32K€ A 45K€ PAR AN!!!

    🙂

    • Charles Morgan // 24 juin 2013 á 14 h 19 min // Répondre

      Bonjour Naruto,
      Evidemment, il faut intégrer l’aspect fiscal dans ses calculs. Pour qu’un immeuble s’auto-finance réellement, les loyers doievent payer le remboursement à la banque + les frais de fonctionnement + les taxes foncières + les impôts. Sinon, on est dans une situation de cash-flow négatif et il faut mettre la main au portefeuille tous les mois.
      Mais ceci dit, tous les investisseurs francophones ne résident pas tous en France, et les législations fiscales concernant l’immobilier ne sont pas partout aussi lourdes qu’en France.
      A bientôt.

  6. Investissement Immobilier // 19 juin 2013 á 7 h 52 min // Répondre

    Bonjour,

    Auriez vous des ouvrages à recommander à ce sujet, pour une personne qui souhaiterai se lancer dans l’investissement immobilier, mais novice ? De préférence un ouvrage récent prenant en compte la crise immobilière actuelle ? En vous remerciant par avance.
    Bien cordialement,

    • Charles Morgan // 24 juin 2013 á 14 h 15 min // Répondre

      Bonjour Josephine,
      Malheureusement, il n’y a pas de bons ouvrages sur le sujet en français.
      Par contre, en anglais, il y en a beaucoup, mais il faut bien sûr connaître cette langue.
      Bien à vous.

  7. Bonsoir,

    Voilà un article très positif et motivant. Après quelques investissements plutôt pas mauvais je pense, j’ai perdu un peu le cap, pas si loin du million pourtant. J’avoue que ton article me redonne une super pêche. ça donne envie de passer aux étapes suivantes, pour arriver à l’indépendance financière. Ok j’ai encore du boulot, mais garder le cap est sans doute une clé

    Merci encore

    William

    • Charles Morgan // 24 juin 2013 á 14 h 11 min // Répondre

      Bonjour William,
      Si tu as l’occasion, lis « Pensez et devenez riche » de Napoleon Hill. Il explique très bien que la persévérance est l’élément clé qui a permis de réussir à tous les hommes qui ont réalisé de grandes choses. Alors, oui, il faut continuer !!
      A bientôt.

  8. But absolument souhaitable, mais comme le dit Naruto, la fiscalité est essentielle, quel que soit le pays d’ailleurs. (tout autant que le fameux emplacement)
    Un investissement à 10 % raboté de plus de 50% est moins sexy , huh ?
    D’autant que pour arriver ET maintenir ce cap, il faut pas de mal de liquidités afin d’acquitter ses impôts.
    Sauf à optimiser en amont la fiscalité et se tenir au courant des différents dispositifs ou possibilités d’alléger la facture, au cours des années.
    C’est une vraie stratégie, avec une vue d’ensemble en année N et une capacité de projection (relative puisque le cadre fiscal peut changer!) qui n’est pas donnée sans travailler sérieusement les hypothèses.
    Donc à ce jour, faire de l’immobilier sans cash reserve est vraiment dangereux car le coup dur arrive souvent de façon impromptue, même si l’on a anticipé le coût de la fiscalité.

    • Charles Morgan // 24 juin 2013 á 14 h 09 min // Répondre

      Bonjour Sven,
      Bien d’accord avec toi, il faut anticiper et tout calculer. Et même dans ce cas, on peut avoir des surprises. Je viens en un mois d’avoir 2 chaudières en panne et 2 problèmes d’humidité dans deux maisons différentes. Ce n’était pas prévu dans mon budget. Mais bon, comme on dit, personne ne peut éviter les problèmes.
      A bientôt.

  9. bonjour Cherles

    je lis vos publications depuis un bon moment et c’est la 1ere fois que je participe à la discussion.

    j’approuve votre article et suis d’accord avec vous puisque vous prenez la loi d’attraction et vous l’appliquez dans le domaine immobilier.

    par ailleurs, personnellement j’ai un souci avec l’investissement immobilier, depuis 6 mois je cherches pour mon premier investissement en vain puisque je trouve ne quasiment pas dune bonne affaire. je me demande si j’ai bien assimilé les astuces ou c’est les choses qui ne sont pas facile comme certains le pensent.

    devrais-je pas acheter au prix du marché ou devrais-attendre la bonne affaire? je voudrais votre avis sachant j’ai beaucoup attendu et les prix grimpes

    • Bonjour Malick,
      Sorry pour le délai de réponse, mais je viens juste de rentrer de voyage.
      Pour investir dans l’immobilier, je suis convaincu qu’il vaut mieux ne pas faire d’affaire que d’en faire une mauvaise. Si vous achetez trop cher, ou un bien de mauvaise qualité, vous risquez de vous engager dans une affaire qui peux vous empoisonner la vie pendant un long moment. Je suis toujours d’avis qu’il vaut donc mieux continuer à chercher que de se précipiter et acheter n’importe quoi, notamment parce que l’on craint que les prix ne montent. L’immobilier peut rendre riche, mais il peut aussi attirer de gros problèmes.
      Continuez à chercher ! et vous finirez bien par trouver ce que vous cherchez.
      Cependant, vous devez aussi vous demander si vos critères de recherche sont réalistes. Si par exemple vous cherchez un immeuble de 5 appartement pour 50.000 euros, il sera vraisemblablement difficile de trouver cela.
      Vous pourriez faire ceci :
      1) Définissez clairement ce que vous cherchez (endroit, type de bien, surface, état du bien (travaux ?), etc …)
      2) Cherchez des biens similaires dans la même zone
      3) Calculez un prix moyen par mètre carré pour ces biens
      4) utilisez ce prix au mètre carré comme étalon pour estimer la valeur du bien qui vous intéresse
      5) si son prix/m² est inférieur au prix moyen, cela pourrait être une bonne affaire
      6) ensuite il faut calculer la rentabilité de l’investissement et voir si les loyers paient le remboursement de l’emprunt
      Si vos critères sont clairs et réalistes, il n’y a aucune raison que vous ne trouviez pas. Mais évidemment, trouver de bonnes affaires demande de la recherche. sinon, tout le monde se précipiterait dessus.
      Ne vous découragez pas !
      A bientôt.
      Charles

      • bonjour Charles
        merci pour ta réponse. tes conseils sont très importants comme d’habitude. finalement, j’ai trouvé une très bonne affaire; mais comme si la bonne affaire attendait que je me décourage pour qu’elle arrive. c’est magique, tous mes efforts sont récompensés.

        je suis en Afrique, la monnaie de notre pays est le F CFA. j’ai acheté à 23000000F CFA en même temps que deux collègues qui ont acheté dans le même quartier respectivement à 28000000F CFA et 30000000F CFA. ils disent que j’ai de la chance alors que je cherchais depuis 6 mois et eux ils ont cherché a peu près 1 à 2 mois.

        Nous sommes en Afrique et il y a des niches et on peut-je le sais- réussir dans l’immo mieux que tout le monde. Notre seul problème est relatif à l’accès à des ouvrages spéciaux dans ce domaine.

        en tout cas merci, j’ai lu tous vos articles et vous suis pas à pas. je suis de plus en plus intéressé par la liberté financière et je suis fixé cet objectif.Je compte arrêté le boulot à l’age de 45ans j’ai actuellement 31ans.

        Je suis Juriste et Financier et je travaille dans une banque dans mon pays.

        Malick

        • Bonjour Malick,
          Merci pour ton retour d’expérience. Félicitation pour avoir fait le pas d’acheter un bien d’investissement.
          Oui, je pense aussi que la clé est de ne pas se décourager et de continuer à chercher avec confiance ce que l’on cherche précisément. Le bien immobilier qui correspond aux critères d’achat que l’on a décidé est là, il existe et il n’attend plus qu’une chose : qu’on le découvre. Mais il faut persévérer et continuer à le chercher. J’ai beaucoup d’expérience personnelle de ce genre de chose.
          Je connais assez bien l’Afrique, et je suis allé souvent au Togo, au Bénin et au Congo (RDC) il y a 15-20 ans. Et mes amis africains en Europe me disent qu’effectivement, il y a de l’argent à gagner avec l’immobilier en Afrique pour celui qui possède un capital. Dans quel pays habitez-vous ?
          Arrêter de travailler à 45 ans est un bon objectif. C’est très faisable, je l’ai moi-même fait à 46 ans.
          Bonne continuation et à très bientôt.
          Charles

          • j’habite au Sénégal, un pays d’Afrique de l’Ouest. je n’ai pas précisé au précédent post que j’ai acheté un terrain pour le moment et je compte construire pour ensuite louer. Je suis à la recherche d’un entrepreneur. mais Charles selon votre expérience n’est-il pas préférable de donner le chantier à un seul entrepreneur pour tous les travaux ou plutôt signer plusieurs contrats selon les corps de métier?

  10. Bonjour Charles,

    Le billet est très instructif ! Il faut malgré un fond de départ pour réussir sur le marché immobilier mais l’article précise bien qu’une réussite sur le secteur immobilier se mesure sur du long terme et sur la nécessité de bien se renseigner pour éviter des soucis irréversibles.

    amicalement

    • Bonjour Eric,
      Sorry pour le délai de réponse, mais je viens juste de rentrer de voyage.
      Oui, il faut avoir un capital pour commencer, surtout en ces temps de crise où les banques resserrent leurs conditions d’octroi de crédit.
      Il existe cependant des possibilité d’acheter avec un minimum d’apport personnel, mais je ne conseille pas cette voie. Notamment parce que cela implique de plus gros remboursements mensuels, et donc un plus grand risque. Et aussi, avoir des liquidités permet de pouvoir faire face aux imprévus (travaux urgents et dépenses non-anticipées).
      A bientôt.

  11. Très bon article, comme d’habitude. Pensez en millions est effectivement une des clefs. Je me surprend parfois a regarder maintenant des immeubles de 500 000€ alors qu’il n’y a pas si longtemps je ne l’aurais jamais envisagé. C’est la force de la pratique. Au depart, Un bien acheté, puis un deuxième , un petit immeuble …. On y prend vite goût et on se demande pourquoi on a pas commencé plus tôt !

    • Bien d’accord avec toi Nouredine. Il faut s’y mettre le plus tôt possible… Malheureusement, il n’y a pas d’information ou sensibilisation à l’école .

      • Effectivement, des cours de gestion de ses finances personnelles seraient vraiment très utiles dans les écoles. Beaucoup plus que toutes les inutilité que l’on nous fait apprendre par coeur et qui ne servent à rien dans la vie.
        A bientôt.

    • Bonjour Nouredine,
      J’espère que tu vas bien. Merci pour l’appréciation de l’article.
      Oui, il faut penser grand pour réaliser de grands objectifs. Il faut oser croire. Effectivement, on se demande pourquoi on n’a pas commencé plus tôt, ou acheter plus d’immeuble. Quand je pense aux prix qu’il y avait quand j’ai commencé il y a plus de 15 ans, je me dis souvent que j’aurais du acheter beaucoup plus que je ne l’ai fait (mais ça va, je suis déjà fort reconnaissant de ce que j’ai pu faire).
      A bientôt.
      Charles

  12. Vos articles tournent un peu en rond… Comme si se penser riche suffisait à accumuler les millions. Un peu simpliste.

    Bref, grosso modo, votre seule méthode pour devenir riche c’est d’économiser… Mais quand on a un salaire de misère, je vois pas trop comment on peut faire. S’efforcer d’économiser 200 euros par mois vous fera 2400 euros par an… La belle affaire !

    • Bonjour Goliath,
      Merci pour votre commentaire.
      « Penser riche » ne suffit pas à le devenir, bien entendu. Je ne pense pas avoir jamais écrit cela.
      Mais tout commence par les pensées qui habitent notre esprit. Alors, avant de vouloir changer l’extérieur, il faut aussi regarder en soi, et chercher si quelque chose ne bloque pas l’atteinte de nos objectifs.
      Rien ne remplace l’action. Je connaissais un vieux maître bouddhiste qui disait : « Si vous mettez du riz et de l’eau dans une casserole, et que vous vous contentez de prier, même pendant 1.000 heures, le riz ne cuira jamais. Par contre si vous allumez le feu en dessous, cela ira beaucoup plus vite !
      Donc, après « penser riche », il faut aussi « agir riche », c’est-à-dire investir.
      Par exemple dans l’immobilier. C’est ce que j’ai fait personnellement.
      Pourtant, je n’ai jamais eu de gros salaire au cours de ma vie professionnelle. Mais j’ai économisé et mis tout ce que je pouvais dans mes investissements.
      Même si vous n’économisez que 2.400 euros par an, c’est un début ! Si votre but est clair et que vous êtes déterminé, après quelques années, vous en aurez 10 ou 15.000 et vous pourrez investir.
      On dit qu’un voyage de 1.000 lieues commence par un premier pas. Je crois très fort en ce dicton. Même si un petit effort d’épargne peut sembler insignifiant, c’est par là que tout commence.
      Mais si vous vous dites « ce n’est pas la peine, cela ne sert à rien », alors effectivement, rien ne se passera.
      Economiser est une chose, mais ensuite il faut investir. Car ce n’est pas avec 1% de taux d’intérêt sur un compte en banque (et 3% d’inflation) que vous deviendrez riche.
      Au plaisir de vous lire.
      Charles

  13. Bonjour Charles

    En effet, voir les choses en grand, avoir un esprit positif et agir sont les clefs indispensable pour atteindre la liberté financière !!
    Excellent blog que je viens de découvrir (il te manque néanmoins un formulaire aweber pour te constituer une liste et présenter tes nouveaux articles)!!

    Freddy

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