Leçon 4

—   MINI-COURS   —

réservé uniquement aux abonnés à la newsletter

COMMENT COMMENCER A INVESTIR DANS L’IMMOBILIER

par Charles MORGAN

——-

Leçon n°4

Achetez un bien immobilier sous-évalué

La première raison pour laquelle certains investisseurs immobiliers ne gagnent pas d’argent est simple : ils paient trop cher à l’achat.

Votre profit potentiel est immédiatement déterminé et cadenassé au moment où vous achetez un bien immobilier. Si vous faites des erreurs en analysant la propriété, vous risquez de la payer trop cher et vous serez ensuite surpris plus tard de constater que vous ne gagnez pas d’argent.

Souvenez-vous toujours de cette règle de base :

Dans l’immobilier, c’est à l’achat que l’on gagne de l’argent !!!

La recherche de la bonne affaire peut parfois prendre du temps. Et quand on trouve enfin une maison ou un appartement qui répond totalement à nos critères de recherche, on est naturellement anxieux de voir le vendeur accepter notre offre.

Mais le problème, c’est que lorsque l’on a peur de perdre une bonne affaire, on a tendance à surenchérir sur la propriété. Et faire une offre trop élevée peut provoquer des problèmes en cascade. L’acheteur peut ainsi se retrouver bien plus loin que les limites financières qu’il s’était fixées, et être ainsi contraint de s’endetter trop lourdement, avec des paiements mensuels plus élevés que ce qu’il peut se permettre. En conséquence, cela peut prendre de nombreuses années supplémentaires pour récupérer son investissement.

COMMENT ETRE CERTAIN DE NE PAS PAYER TROP CHER ?

Comme nous l’avons déjà vu dans la première clé, la seule façon de ne pas vous tromper est de visitez de nombreuses propriétés dans la même zone. C’est en comparant le bien qui vous intéresse avec ce que vous aurez vu lors de vos visites que vous pourrez vous faire une idée relativement correcte de la valeur de ce bien.

Pour estimer la valeur d’une propriété, commencez par chercher pour quel prix se sont vendus d’autres biens semblables dans le secteur ces derniers mois.

Regardez les annonces de vente sur internet et voyez à quel prix ces propriétés sont mises en vente (mais il s’agira là du prix demandé, et non du prix auquel elles ont réellement été vendues. Vous pouvez donc vraisemblablement diminuer ce prix de 5%). Tout agent immobilier devrait aussi être en mesure de fournir cette information relativement facilement.

Untitled-3Soyez cependant certain de comparer des pommes avec des pommes ! Prenez en considération des critères tels que la surface habitable, la taille du terrain, la présence d’un garage, d’un jardin, l’état du bien (rénové récemment ou « à rénover »), etc.

Que donne la comparaison de la propriété qui vous intéresse avec ces autres propriétés proches ? A-t-elle plus ou moins à offrir pour le prix ?

Egalement, soyez attentifs à la durée depuis laquelle toutes ces propriétés sont en vente. Si elles restent sur le marché pendant longtemps, c’est un signe clair que soit le marché est très lent (peu de gens s’intéressent à ces maisons et à cet endroit), soit que personne n’est prêt à payer un prix aussi élevé pour elles. Dans ces cas, prudence … !

Lorsqu’en bonne connaissance de cause votre choix s’est arrêté sur une propriété, faites une offre basse. Vous n’avez rien à perdre, mais au contraire tout à gagner !

NE PAYEZ JAMAIS LE PRIX QUE LE VENDEUR DEMANDE !

Les vendeurs mettent toujours un prix qui est supérieur à ce qu’ils veulent vraiment obtenir. Ils se préservent ainsi une marge de manœuvre, car ils s’attendent à ce que l’acheteur demande un rabais. N’ayez donc jamais peur de négocier. Le pire qui puisse vous arrivez, c’est que le vendeur rigole de votre prix. Mais s’il accepte de baisser ses exigences de 20.000 euros, dites-vous bien que c’est 20.000 euros que vous aurez immédiatement gagné le jour où vous signerez le contrat !

Acheter un bien immobilier « sous-évalué » (dont le prix est inférieur à sa valeur de marché) est aussi quelque chose qui plaira à votre banquier.

Acheter bas aura en effet comme conséquence de diminuer la « quotité empruntée», c’est-à-dire le rapport entre le montant que vous voulez emprunter et la valeur de la maison telle qu’estimée par l’expert.

Quotité empruntée = Montant emprunté / Valeur du bien (hors frais d’achat)

Au plus la quotité empruntée est basse, au plus facilement le banquier vous prêtera et au plus avantageux sera le taux d’intérêt de votre crédit hypothécaire.

Prenez votre temps et ne vous précipitez pas. Si vous manquez une affaire, vous en trouverez d’autres meilleures. C’est une règle que j’ai souvent constatée.

C’est juste une question d’être patient. Comme dit le dicton : « Qui va lentement va sûrement » !

– FIN DE LA QUATRIEME LECON –

Soyez attentif, car vous recevrez d’ici 2 jours dans votre boîte email la leçon n°5 de ce mini-cours :

Leçon n° 5 : Votre projet doit s’autofinancer !

Ne la manquez surtout pas !

A bientôt.

Charles MORGAN

PS : N’hésitez pas à laisser un commentaire ou poser une question en remplissant le formulaire au bas de la page.

 

Charles Morgan

Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre LES SECRETS DE L’IMMOBILIER – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable

3 Commentaires le Leçon 4

  1. Vous permettez aux acheteurs d’être bien informés sur l’achat immobilier, lecture très intéressante, mais que j’espère gratuite si ce n’est pas le cas veuillez stopper immédiatement tout courrier Merci

  2. Bonjour Monsieur MORGAN
    Etant moi même dans l’immobilier le location de locaux d’entreprises. Permettez moi de vous féliciter.
    Je trouve vos cours passionnants mais malheureusement je ne sais par quel hasard il me manque votre leçon 1. Pourriez vous me la transmettre ?
    Bien cordialement Michel TILLAC

  3. Quelle doit être la valeur maximale de la  » quotiée empruntée  » ?

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.


*