Comment Devenir Riche en Utilisant l’Effet de Levier Financier

Effet de levier financier

Comment devenir riche avec l’immobilier ? En utilisant l’effet de levier financier. Cela signifie emprunter de l’argent pour acheter un immeuble, avec le but de gagner un rapport plus élevé que le coût de l’emprunt.

Utilisé correctement, l’effet de levier peut vous aider à devenir riche très vite. Il vous permet d’acheter plus de propriétés avec votre capital.

Mais il est important de bien connaître comment fonctionne le levier financier. En effet, si l’utilisation d’un levier financier est la voie la plus rapide pour créer massivement de la richesse et devenir riche, elle est également la voie la plus rapide pour perdre beaucoup d’argent si vous ne le faites pas correctement !

Si vous disposez de 50.000 $ en liquide, pour quelle valeur de biens immobiliers pouvez acheter avec cette somme ?

  • Si vous payez cash, vous pouvez clairement acheter pour 50.000 $.
  • Mais vous pouvez également acheter un bien à 100.000 $ si vous empruntez 50 % de la somme.
  • Ou vous pouvez aussi acheter un immeuble à 200.000 $ en empruntant 75 % du prix d’achat.

C’est là que les choses deviennent intéressantes… !

Prenons le cas de deux personnes, Monsieur X et Monsieur Y. Tous deux disposent de 50.000 $ en liquide.

Cas n° 1 : Achat sans levier financier

M. X achète un petit appartement qu’il paie cash 50.000 $. Il le loue 400 $ par mois et ses frais en tant que propriétaire s’élèvent à 1.000 $ par an. Son cash Flow annuel net est donc de (400 $ x 12) – 1.000 $ = 3.800 $.

Après 1 an, la valeur de l’appartement a augmenté de 10 %, et il vaut maintenant 55.000 $.

Le retour sur Investissement de M. X est donc de 8.800 $ par an (3.800 $ de cash flow de la location + 5.000 $ de plus value sur le capital). Cela signifie un retour de 18 % sur un investissement de 50.000 $.

Cas n° 2 : Achat avec un levier financier

De son côté, M.Y décide d’utiliser un levier financier, et il emprunte 150.000 $ pour acquérir un immeuble à 3 appartements qu’il paie 200.000 $. Il investit donc 50.000 $ de sa poche (= 25 % du prix d’achat), et emprunte les 75 % restants.

Il loue chaque appartement 400 $ par mois, et ses frais en tant que propriétaire s’élèvent à 3.000 $ par an. Sur 1 an, il gagne donc (400 $ x 3 appartements x 12 mois) – 3.000 $ de frais = 11.400 $. De cette somme, M.Y doit bien entendu encore payer le remboursement de son emprunt qui lui coûte 9.000 $ par an. Il lui reste donc en main 2.400 $.

La valeur de l’immeuble de M.Y a également augmenté de 10 % cette année. Il vaut donc actuellement 220.000 $.

Le retour sur Investissement de M. Y est donc de 22.400 $ par an (2.400 $ de Cash Flow des locations + 20.000 $ de plus value sur le capital). Cela signifie un retour de 45 % sur un investissement de 50.000 $.

Les 2 exemples ci-dessus montrent clairement comment vous pouvez considérablement augmenter votre retour sur investissement en utilisant un levier financier.

L’effet de levier sur l’augmentation de valeur

Quand vous empruntez de l’argent avec un intérêt simple, et que vous l’investissez dans un bien qui rapporte de l’intérêt composé, vous pouvez faire des miracles !

Vous avez probablement entendu parler de la magie des intérêts composés. Par exemple si vous avez placé de l’argent sur un compte en banque et que vous ne prélevez pas les intérêts, ceux-ci seront ajoutés au capital (« capitalisés »), et rapporteront à leurs tours des intérêts. Pour une explication détaillée, voyez l’article La Magie des Intérêts composés.

Mais vous êtes-vous déjà rendu compte que les investissements immobiliers fonctionnent aussi comme des intérêts composés ? En effet, quand on dit que dans une région, la valeur des immeubles s’apprécie de 5 % par an, cela signifie que chaque année, la valeur vaut 5 % de plus que celle de l’année passée. C’est donc de l’intérêt composé !

Années Valeur Appréciation annuelle Années Valeur Appréciation annuelle
0 100.000 5%
1 105.000 5% 11 171.034 5%
2 110.250 5% 12 179.586 5%
3 115.763 5% 13 188.565 5%
4 121.551 5% 14 197.993 5%
5 127.628 5% 15 207.893 5%
6 134.010 5% 16 218.287 5%
7 140.710 5% 17 229.202 5%
8 147.746 5% 18 240.662 5%
9 155.133 5% 19 252.695 5%
10 162.889 5% 20 265.330 5%

Donc, la valeur du bien que vous achetez augmente comme des intérêts composés, tandis que l’argent que vous empruntez, lui, vous est prêté avec des intérêts simples.

Comprendre et contrôler le risque lié à l’effet de levier financier

Utilisez un levier financier est un excellent moyen d’accélérer la croissance de votre patrimoine pour devenir riche. Mais chaque fois que vous utilisez le levier, vous augmentez votre risque. Pour l’utiliser avec sagesse, vous devez comprendre les risques qui y sont liés et apprendre à gérer ces risques.

Plus de levier financier (plus d’emprunt)         =         Plus de risque financier Moins de levier financier (moins d’emprunt)     =        Moins de risque financier

Mais vous ne devez pas laisser la peur du risque vous empêcher d’investir dans l’immobilier, parce que le risque peut être contrôlé !

D’abord, l’immobilier est un investissement beaucoup plus stable que la plupart des autres types d’investissement, par exemple, les actions. Ainsi, même un immeuble acheté avec un fort levier financier sera beaucoup moins risqué que l’achat d’actions.

Il reste néanmoins, que si vous vous endettez lourdement pour acquérir un immeuble, vous vous exposez au risque de ne plus savoir rembourser les échéances si un événement malencontreux venait à survenir (vide locatif prolongé, défaut de paiement de la part des locataires, grosses réparations, …).

Les investisseurs sages sont prévoyants et essayent de prendre des mesures pour contrôler le risque si les choses venaient à mal tourner.

Comme vous le voyez, l’effet de levier financier – s’il est bien utilisé – est un puissant mécanisme qui permet de créer de la richesse et de devenir riche, en démultipliant la puissance du capital que vous investissez.

Si cet article vous a plu, n’hésitez pas à laisser un commentaire, cela enrichira tout le monde !


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Charles Morgan

Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre LES SECRETS DE L’IMMOBILIER – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable
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21 Commentaires le Comment Devenir Riche en Utilisant l’Effet de Levier Financier

  1. Excellent article!!!

    effectivement l’effet de levier est un phénomène à bien comprendre, en effet c’est utiliser l’argent des autres…. 🙂

  2. L’effet de levier est valable si l’immobilier augmente. Ce qui n’est pas toujours le cas.

    • Bonjour Danny,
      Désolé, mais je ne suis pas vraiment d’accord avec toi.
      Il n’y a que quand on vend un bien que l’on doit s’inquiéter de savoir si l’immobilier augmente ou pas.
      Mais quand on achète un bien pour le conserver et le mettre en location, les mouvements d’augmentations, ou même de légères baisses d’un an à l’autre sont sans importance.
      L’important, c’est que la propriété produise des revenus régulièrement, tous les mois.
      Et comme on a acheté avec un crédit, on profite pleinement de l’effet de levier, sans se soucier des soubresauts du marché.
      Bien sûr, il faut savoir comment acheter un immeuble de qualité qui rapporte.
      A bientôt.

  3. Pour que le credit ne coute que 9000$ par an, il faut faire un credit sur 30 ans. Avec le risque sur ces 30 ans que un ou plusieurs locataires ne paient pas leur loyer, deteriorent le logement etc..le montant des travaux sont souvent minorés.
    Mr X avec les loyers perçus pourra acheter d’autres appartements,percevant suffisemment de loyer il pourra utiliser le crédit pour doper ses performances (il dormira aussiplus tranquile) alors que Mr Y passera sa vie a rembourser les 3 appartements. Tout est question d’apport…et de supporter les risques..
    De plus par les temps qui courent, dire qu’un logement prend 10% de sa valeur par an est criminel, souvenons nous de la crise des années 90…

    • Bonjour Patrice,
      Bien sûr, il se peut que sur 30 ans, certains locataires ne paient pas leur loyer.
      Mais cela fait partie du jeu. Dans toute entreprise, il y a des risques. Je suppose que tu travailles et que tu cotise pour ta pension ? Et qui te dit que les pensons existeront encore quand tu prendras ta retraite ? Rien n’est moins sûr ! Quant au risque de ne pas percevoir ses loyers, je suis convaincu qu’il y a moyen de minimiser ce genre de désagrément. Cela fait plus de 15 ans que j’ai des locataires, et je n’ai jamais eu un seul loyer impayé.
      Bien sûr, Monsieur X qui a payé cash pourra utiliser ses loyers pour acheter un autre immeuble. Mais combien de gens possèdent 400.000 euros pour acheter un immeuble ?
      Là où j’habite pour le moment, les prix de l’immobilier ont triplés en 15 ans, cela fait donc bien plus que 10% par an. Je ne dis pas que cela va continuer, car cela rendrait le marché inaccessible pour trop de gens. Mais si j’avais pensé comme toi, je n’aurais jamais acheté. Et si je n’avais rien acheté, je n’aurais rien gagné.
      Il faut prendre des risques pour gagner, mais le tout est de prendre des risques calculés.
      Bien à toi.
      Charles

  4. Bonjour Charles.

    Félicitations. Vous montrez aux plus jeunes que c’est possible.

    Nos choix d’hier ont fait ce que nous sommes aujourd’hui et ceux d’aujourd’hui feront ce que nous seront demain.

    La différence c’est la PERSEVERANCE.

    Rmiste à 27 ans, salarié (pour la première fois) à 28 ans, au Salaire Minimum Interprofessionnel de « Croissance », l’immobilier m’a permis de financer la retraite de mes parents (père ancien chômeur longue durée et mère au foyer sans revenu).

    Fin 2014, à 43 ans, je passerai à mi-temps puis ensuite à zéro temps afin de quitter ce monde du travail qui rend les gens malheureux parce que au lieu de courir après la LIBERTE ils courent après l’argent et en deviennent esclaves.

    • Bonjour David,

      Eh bien félicitation.
      Mais oui, la liberté financière est parfaitement possible pour ceux qui osent y croire.
      Et aussi, naturellement, qui sont prêts à faire les efforts nécessaires pour cela. (et qui le désirent bien entendus, car il y a, heureusement, des gens qui aiment leur travail et ne voudraient surtout pas pas le quitter !)
      Car construire des sources de revenus alternatifs qui peuvent remplacer les revenus du travail n’est pas forcément facile. Il faut souvent travailler durement pour y arriver. Il est en effet beaucoup plus simple de ne pas se poser de question et de continuer à bosser jusqu’à 65 ans pour payer tous ses crédits.
      Il serait intéressant que vous nous racontiez comment vous êtes arrivé à ce résultat. Cela pourrait encourager beaucoup de gens.
      Bien à vous.
      Charles

  5. Bonjour Charles.

    J’ai cultivé très tôt un esprit de REVANCHE qui, mélangé à la persévérance, s’est transformé en ACHARNEMENT pour « bâtir quelque chose avant 40 ans », sans prétention.

    Aux plus jeunes, je leur dis que C’EST POSSIBLE de construire sa liberté mais qu’il leur faut d’abord bâtir UNE STRATEGIE (ce n’est pas votre voisin qui va le faire à votre place).

    Inutile de préciser que les sacrifices seront immenses et qu’avec l’immobilier, c est un travail de romains qui vous attend, une double peine (2 jobs pour le prix d’1) MAIS ce chemin vers la LIBERTE est :

    – le PLUS COURT !! (15 ans contre 45 dans le monde du travail).
    – le MOINS CHER !! (pas besoin d’être fortuné ou héritiers au départ).
    – et en plus c’est VOUS qui décidez de votre avenir (de votre itinéraire, de votre vitesse) et personne d’autre.

    Si vous ne décidez rien, rassurez-vous on décidera pour vous tôt ou tard.

    Ne vous faîtes surtout pas d’illusion avec le monde du travail d’aujourd’hui, il y a une épée en acier trempé, au dessus de votre tête.

    Avec l’immobilier, vous la prenez en main et allez apprendre à la manier :

    Comment ? (mes 10 commandements gravés dans le marbre)

    1-OUVREZ LES YEUX (c’est gratuit !)
    – voir est une chose, observer en est une autre

    2-REFLECHISSEZ (c’est également gratuit !)
    – à ce que vous voulez faire ? où ? quand ? comment ? avec quoi ?
    – Etablissez un PLAN écrit (daté et chiffré, modifiez vos tableaux de bord régulièrement)

    3- Entourez-vous, vous n’êtes pas seul :
    – Utilisez TOUT ce que la Vie vous a prêté.
    – Utilisez les compétences des AUTRES en les valorisant.

    4- Agissez : c’est l’ACTION qui transforme un rêve en projet et un projet en réalité.

    5- Modifiez vos rapports avec le TEMPS :
    – Ne gaspillez pas votre précieux temps de Vie : commencez tôt
    – Le temps devient un allié quand on le respecte, un adversaire quand on le malmène. Hâtez-vous lentement car vous êtes préssés.
    – L’immobilier se gère en mois et en années

    6- Modifiez vos rapports avec l’ARGENT :
    – L’argent devient une force quand on le valorise, quand on l’utilise comme matériau noble, un outil performant et un ennemie quand on le traîte comme un simple outil de consommation de masse.
    – Ne soyez pas matérialiste, le bonheur est immatériel, il n’est pas dans la possession mais dans la LIBERTE qui vous apportera la sérénité.
    – si vous courez après l’argent, vous irez droit dans le mur, votre motivation doit être la LIBERTE

    7- Rester HUMBLE car :
    – il n’y a jamais rien d’acquis
    – quand vous partirez, vous rendrez à la Vie tout ce qu’elle vous a prété ou loué.
    – ne soyez pas ingrat : remerciez la souvent (Charles parle de la GRATITUDE à juste titre). Avec l’effet miroir vous deviendrez positif.

    8- Restez absolument POSITIF :
    – Respectez votre corps (outil à votre service), auto-félicitez-vous.
    – Respectez les autres, n’écrasez personne
    – Acceptez les contraintes de ce job

    9- N’ayez PLUS PEUR :
    – la peur n’évite pas le danger
    – le vrai courage c’est de dominer ses peurs (Goscinny & Uderzo)
    – peur de quoi au fait ???

    10- Pour survivre pendant cette croisade, nourrissez votre mental par l’IMAGINATION (c’est gratuit également !)

    – Imaginez les obstacles non pas comme des difficultés mais des « épreuves » (sportives, scolaires) qui détermineront si vous êtes apte à passer le niveau supérieur (le diplôme ce sera votre EXPERIENCE), imaginez les portes qui vont s’ouvrir en série (avec une clé ou à coup de masse pour les sportifs), les marches que vous allez gravir lentement mais surement (vous n’aurez même pas le vertige).

    – Imaginez le monde du travail comme une arène de gladiateurs, où pour en sortir vous devrez MERITER votre épée de bois, symbole de liberté offerte aux esclaves romains affranchis (voir la « course de rat » du blog de Charles). j’ai prévu d’acheter la mienne fin 2015.

    – Imaginez l’immobilier comme une bataille navale pour atteindre les eaux libres, s’évader de l’Ile du fou (surnom de votre lieu de travail) où les immeubles sont des bâtiments de guerre avec des noms commençant par « Le … «, les logements des canons, l’argent de la poudre à canon (vous ne verrez plus l’argent comme avant)

    La bataille navale ne fait que commencer …

    • Merci David pour cette réponse pleine de conviction.
      Je sens que ton parcours n’a pas été facile, mais que tu es très déterminé à atteindre tes objectifs.
      Mais pourrais-tu en dire un peu plus sur le plan que tu as suivi depuis des années pour parvenir à ne plus dépendre du travail ? Et plus particulièrement quels immobiliers tu as réalisé pour cela ?
      Bravo et merci encore.
      A bientôt.
      Charles

      • Bonjour Charles

        Détailler mon parcours serait long, je pourrais écrire un livre avec des chapitres assez sombres au début. Je synthétise. A 20 ans, j’ouvre, avec mon frère, un minuscule commerce et les murs en SCI. Aucun salaire possible.

        A 28 ans, nous devenons salariés, au smic, chez 2 concurrents éloignés mais je me rends vite compte que LE SALARIAT NE PERMET PAS DE SE REALISER.

        Ne voulant pas vendre les murs (qui ne valaient pas grand chose dans l’état), nous devons continuer à régler l’emprunt bancaire et la taxe foncière.

        Je commence à rénover ce minuscule immeuble et crée 3 puis 4 puis 5 petits logements puis un commerce. J’ai mis 3 ans à le retaper.

        Une fois l’emprunt du 1er immeuble payé, à 34 ans, nous l’utilisons pour en acheter un 2ème, un 3ème à 35 ans, un 4ème à 36 ans, un 5ème et un 6ème à 40 ans, un 7ème et un 8ème à 42 ans.

        Evidemment, l’ensemble immobilier, n’est construit QUE sur des dettes, je n’ai apporté aucune fortune et suis encore salarié à 43 ans mais cette activité, passionnante et prenante avec ses 48 logements permet de :

        – se réaliser dans le présent
        – se projeter dans le futur (l’imagination).

        J’accepte donc les nombreuses contraintes de ce job bénévole car, comme je l’ai souligné, pour atteindre la LIBERTE, l’immobilier reste le chemin :

        – LE PLUS COURT (15 ans contre 45 dans le monde du « travail »), soit une réduction de peine de 30 ans !! Avis aux plus jeunes.
        – LE MOINS CHER (pas besoin de naître héritier). Avis aux peu fortunés.

        Je confirme tes dires Charles : « un immeuble ne se vend pas, il s’achète »

        Les 9ème et 10ème batailles navales sont déjà planifiées avec mon précieux frère d’arme, nous sommes en perpétuel brainstorming (ping- pong cérébral POSITIF), c’est ça le SECRET DES JUMEAUX.

        Au plaisir,

        David

        • Bonjour David,
          Merci beaucoup de partager avec nous cette expérience. Honnêtement, je suis très impressionné.
          Waoh, 48 locataires, cela fait beaucoup de monde à gérer.
          Mais vous avez la chance d’être deux. L’union fait la force !
          Encore félicitation.
          A bientôt.
          Charles

          • Bonjour Charles.

            Je n’en retire aucune gloire, par humilité, par simplicité, parce que ce ne sont que des dettes et aussi parce ce que je suis encore salarié.

            Ton blog est excellent car il traite d’un sujet qui est finalement PEU CONNU du grand public : la Liberté financière.

            Pourtant la Liberté financière n’est autre que les fondation du bonheur, de la sérénité.

            Peu de gens raisonnent en entrepreneurs mais en salariés (tu en parles dans ton blog) et ne s’intéressent donc pas à ce genre de RECHERCHES(à 17 ans, je lisais, La Génération Boss, Réfléchissez et devenez riches, l’Analyse Transactionnelle et pleins d’autres ouvrages et revues sur la réussite).

            Aujourd’hui, avec l’âge et la sagesse, je préfère le mot « réalisation » à « réussite », il m’apparaît plus vrai, plus sage, plus solide, moins clinquant, moins prétentieux, moins éphémère.

            Tout le monde souhaite être heureux mais :
            – peu savent définir ce qu’est le bonheur (le leur)
            – très peu ont une idée précise de comment y arriver
            – encore moins y mettent les moyens dont ils disposent.

            Si ils ne prennent pas 30 minutes de leur temps de Vie pour se donner leur définition du bonheur, ils ont peu de chance de l’atteindre et, plus grave, si ils l’atteignent (par hasard) ne s’en rendront même pas compte et ne pourront pas l’apprécier.

            Ils se contentent alors de subir en cherchant une réponse autour d’eux (dans le matérialisme ou dans les autres) alors que la réponse est EN EUX, dans leur MENTAL.

            Amicalement,

            David

  6. Bonjour Charles,
    Pas besoin de me présenter vous avez juste à savoir que je n’ai que 16 ans.
    Mais je suis passionné de finance, ma famille est dans l’immobilier et je me demandais qu’elle stratégie de location Mr.Y adopte-il?
    Je veux dire, dans votre article il ne loue l’immeuble qu’un an avant de le revendre. La stratégie que vous préconisez donc est-il de cibler des logements année par année afin de gonfler le capital?
    Si au contraire on laisse le bien prendre de la valeur on aura toujours le même résultat, ici un retour accumulé de 22,400$/an.

    Je ne sais pas si je me suis bien fait comprendre mais je cherche la meilleure stratégie pour maintenir un bonne rentabilité mensuelle ainsi qu’une préservation maximale du bien immobilier.

    • Bonjour Dexter,
      Comme on dit « la valeur n’attend pas le nombre des années » et je vois que vos remarques sont déjà pleines de maturité malgré vos 16 ans.
      Pour vous répondre, dans mon article, M. Y ne vend pas spécialement la maison.
      Je pense que la meilleure stratégie est de conserver et de mettre en location. Ainsi on profite d’une rente mensuelle (qui paie le crédit) et la valeur de l’immeuble augmente. Et surtout, pendant que la valeur augmente, on n’est pas taxé dessus (voyez mon article récent sur les revenus non-réalisés de l’immobilier).
      Acheter pour revendre rapidement peut sembler un moyen de gagner rapidement du cash, mais il ne faut pas oublier les taxes !! Je ne sais pas si vous êtes en France, mais si c’est le cas, les taxes sur la plus-value (= la différence entre le prix d’achat et le prix de vente) est très importante. De toute façon, la réponse à votre question (quelle est la stratégie la plus rentable) dépend de quel est le système fiscal dans votre pays. Ainsi ce pourrait être différent d’un endroit à l’autre.
      Enfin, tout dépend de votre situation, c’est-à-dire si vous agissez en tant que particulier ou en tant qu’entreprise.
      A bientôt.

    • Bonjour Dexter,
      Comme on dit « la valeur n’attend pas le nombre des années » et je vois que vos remarques sont déjà pleines de maturité malgré vos 16 ans.
      Pour vous répondre, dans mon article, M. Y ne vend pas spécialement la maison.
      Je pense que la meilleure stratégie est de conserver et de mettre en location. Ainsi on profite d’une rente mensuelle (qui paie le crédit) et la valeur de l’immeuble augmente. Et surtout, pendant que la valeur augmente, on n’est pas taxé dessus (voyez mon article récent sur les revenus non-réalisés de l’immobilier).
      Acheter pour revendre rapidement peut sembler un moyen de gagner rapidement du cash, mais il ne faut pas oublier les taxes !! Je ne sais pas si vous êtes en France, mais si c’est le cas, les taxes sur la plus-value (= la différence entre le prix d’achat et le prix de vente) est très importante. De toute façon, la réponse à votre question (quelle est la stratégie la plus rentable) dépend de quel est le système fiscal dans votre pays. Ainsi ce pourrait être différent d’un endroit à l’autre.
      Enfin, tout dépend de votre situation, c’est-à-dire si vous agissez en tant que particulier ou en tant qu’entreprise.
      A bientôt.

  7. Merci pour ces exposés forts intéressants!
    J’aimerais tellement avoir un pote à moi dans cette dynamique! Car tellement de conseils à demander et que mon iPad devant les yeux pour trouver des réponses… C’est déjà ça mais…
    J’essaye de me débrouiller toute seule et avec les remarques des uns et des autres…

    Bonne nuit!

    Sandra

  8. Bonjour et merci pour cet article.
    Je me pose une question, si le levier financier fonctionne correctement, l’investisseur immobilier est gagnant dans tous les cas?

    On peut imaginer par exemple un apport de 10k € pour un apart de 110k € sur 10 ans, même avec un appartement non-autofinancé (on rajoute chaque mois 100€ par exemple = 100*10*12 = 12’000€)

    Investissement total 10’000+12’000 =22’000€
    Avoirs au bout de 10ans = 100’000€
    (Sans compter le renchérissement de l’apart sur le marché)

    Plus-value =78’000€
    Risque de non-payement des loyers-> assurance

    Si je peux m’assurer 78’000€ avec 22’000€ d’apport je signe tout de suite.

    Ou est le piège ?

    • Charles Morgan // 22 mai 2014 á 14 h 19 min // Répondre

      Bonjour Sylvain,

      Je te remercie de ton commentaire.
      De piège, il n’y en a pas.
      Mais il faut s’assurer de faire les bons calculs, et avec des chiffres corrects.
      Si l’appart coûte 100k, perso je considère que les 10k d’apport serviront à payer les frais d’achat, les frais d’hypothèque et quelques petits frais de réparation.
      Donc, on emprunte 100k.
      A 5% d’intérêt (voyons large …) sur 10 ans, ça fait environ 1060 euros par mois à rembourser.
      Plus l’assurrance et les taxes. Admettons fictivement que cela fasse 140 euros mensuels en plus.
      Donc l’appart coûte 1200 euros/mois.
      Si on accepte de mettre 100 euros/mois de sa poche, il reste 1100 euros.
      Alors, si cet appartement peut être loué à 1100 euros par mois, c’est parfait.
      MAIS cela signifierait que l’appart rapporte 12 % par an ((1100×12)/110000).
      Si c’est le cas, c’est super. Mais c’est plutôt rare !
      Dans le cas contraire, il serait plus sage de prendre un crédit sur une plus longue durée, de façon à diminuer le montant à rembourser.
      Pour le capital final, oui c’est vrai, c’est cela le secret que connaissent ceux qui investissent, et qu’ignorent les autres.
      C’est le paiement pour 1) avoir osé prendre un risque, et 2) s’occuper de gérer la location pendant 10 ans.

      A bientôt.
      Charles

  9. Bonjour,

    Cet article est très intéressant ainsi que les commentaires. Ne pouvant que peu partager avec mon entourage ma passion pour l’immobilier, j’apprécie beaucoup de lire les expériences de chacun. Pour ma part, j’ai décidé de me lancer au début de mon congé parental il y 2 ans et grâce à mes investissements j’ai compensé le salaire que je touchais en étant salariée. J’entre dans ma dernière année de congé parental et je suis sur un dernier projet qui me permettra définitivement de choisir de ne pas reprendre mon travail et c’était mon objectif, atteindre une liberté car je n’étais pas épanouie dans mon travail.

    Emilie

  10. Je vous remercie pour ces expériences que vous partagez. ces commentaires constituent un vivier pour nous les débutants dans ce domaine.

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