Leçon 2

—   MINI-COURS   —

réservé uniquement aux abonnés à la newsletter

COMMENT COMMENCER A INVESTIR DANS L’IMMOBILIER

par Charles MORGAN

——-

Leçon n°2

Devenez expert(e) de votre marché immobilier local

Avant d’acheter une voiture ou une télévision, la plupart des gens comparent différents modèles, vont dans différents magasins et posent des questions afin de s’assurer que l’achat qu’ils vont faire vaut réellement l’argent dépensé.

Eh bien, le travail de recherche à effectuer avant d’acheter un bien immobilier devrait être encore plus rigoureux !

INFORMEZ-VOUS AVANT DE SIGNER !

C’est en général parce qu’elles négligent ce point que de nombreuses personnes prennent des mauvaises décisions. Elles ne font pas, ou insuffisamment, leur travail de recherche personnelle à propos du bien qu’elles voudraient acheter, de la législation en vigueur et des conditions du marché immobilier.

le succes c'est 80% de preparation et 20% d'action

En conséquence, elles finissent par dépenser toutes leurs économies parce que la maison nécessite d’importants travaux de rénovation imprévus, ou parce qu’elles ne parviennent pas à la vendre ou la louer.

Plus votre connaissance du marché local de l’immobilier, des moyens de financement, des procédures et frais d’achat, de la fiscalité, etc. sera bonne, et moins vos placements immobiliers seront risqués. L’achat d’une propriété est presque toujours un investissement sûr, mais il faut connaître les règles de ce genre d’investissement.

En résumé, informez-vous suffisamment avant de signer !

Cette recherche personnelle doit vous permettre de :

  1. Connaître les règles générales de l’investissement immobilier, c’est-à-dire notamment savoir comment calculer la rentabilité, connaître tous les frais que vous aurez en tant que propriétaire (en ce compris les taxes et impôts), connaître la procédure d’achat et ses coûts, etc.
  2. Connaître votre marché immobilier local, c’est-à-dire savoir pour la zone qui vous intéresse ce que l’on peut trouver, dans quel état et pour quel prix.

Pour apprendre les règles générales de l’investissement immobilier (point a), lisez des livres, suivez des formations, et lisez beaucoup d’articles sur internet.

Mais pour connaître votre marché immobilier local et évaluer la valeur des immeubles (point b), vous devez obligatoirement aller sur le terrain et visiter autant de biens immobiliers que vous pouvez. Il n’y a aucune autre solution !

COMMENCEZ PAR DEFINIR VOS CRITERES D’ACHAT

Pour trouver la perle rare – le bien immobilier qui vous rapportera de l’argent et vous permettra d’augmenter votre fortune -, vous devez d’abord commencer par définir ce que vous allez chercher !cible

Prenez une feuille de papier et décidez quels seront vos critères de recherche, et donc d’achat. Parmi ceux-ci :

  • La localisation: le point le plus important
  • Le type de bien immobilier: un studio ? un appartement ? une maison ? un immeuble avec plusieurs unités locatives ? Informez-vous sur ce qui attire la plus forte demande en location, et achetez uniquement en fonction de cela. (Voyez à ce sujet mon article Les avantages d’un immeuble de rapport)
  • Les caractéristiques du bien: sa surface, le nombre de chambres minimum, son état (« à rénover » (un peu ? beaucoup ?) ou en parfait état)
  • Votre prix maximal: à déterminer en fonction de votre capacité d’emprunt (demandez à votre banquier ou votre courtier de vous faire une simulation).
  • La rentabilité minimale que vous désirez obtenir. Pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier de rapport, divisez son loyer annuel par son prix total (prix d’achat + frais d’achat).

Prenons par exemple un appartement dont le loyer net est de 600 euros/mois et le prix de vente de 100.000 euros frais d’achat compris. Son loyer annuel est de 600 euros x 12 = 7.200 euros, et sa rentabilité est donc de 7.200 / 100.000 = 7,2%.

En pratique vous trouverez le plus souvent des rentabilités entre 5% et 10%, parfois plus mais rarement. Personnellement, je trouve que 5% c’est trop peu. Visez donc plutôt 8-10%, même si cela vous demande un peu plus de recherche.

COMMENT TROUVER DES BIENS IMMOBILIERS A VENDRE ?

Il existe de nombreux moyens de trouver des biens à vendre qui correspondent à ce que vous cherchez.

Aujourd’hui, avec internet, on peut avoir accès à énormément d’annonces de ventes d’immeubles sans bouger de chez soi. Il y a des sites multi-listings où vous pouvez effectuer des recherches sur base de critères de prix, d’endroits, de type de biens, etc.

immorapport_avendre

Il y a également les sites des agences immobilières, la presse écrite, les notaires, les ventes publiques, etc.

Enfin, regardez autour de vous ! En vous promenant, à pied ou en voiture, soyez à l’aguets des affiches « A vendre », et tout particulièrement celles qui ont l’air d’être là depuis longtemps.

VISITEZ LE PLUS DE BIENS POSSIBLE

Visitez le plus possible d’immeubles correspondant à vos critères de recherche !!!

Plus vous en verrez, plus vous serez à même de reconnaître « la bonne affaire ». Vous allez regarder des centaines d’annonces, et faire des dizaines de visites. De cette quantité, vous devez progressivement arriver à isoler la bonne affaire.

Tenez un journal et notez-y les caractéristiques des propriétés intéressantes : prix, loyers, taxes, surface, etc.

Ce travail de recherche sur le terrain vous familiarisera avec votre marché immobilier. Vous connaîtrez les prix des propriétés dans cette zone, ainsi que l’état dans lequel elles sont. De cette manière, vous aurez des bases solides pour estimer la valeur des biens qui vous intéressent, et vous assurer que vous ne payez pas trop cher votre achat.

Renseignez-vous également sur le montant des loyers dans la zone qui vous intéresse. Cela vous permettra de faire des calculs de cash-flow réalistes lorsque vous serez prêt à acheter un immeuble.

En conclusion, faites votre propre recherche vous-même. Vous verrez, c’est passionnant et très amusant. Vous développerez ainsi votre propre expertise, et ne serez plus à la merci de ce que vous racontent les agents immobiliers et autres « experts ».

Et, lorsque vous rencontrerez finalement LA bonne affaire, vous serez en mesure de la reconnaître immédiatement.

– FIN DE LA DEUXIEME LECON –

Soyez attentif, car vous recevrez d’ici 2 jours dans votre boîte email la leçon n°3 de ce mini-cours :

Leçon n° 3 : Achetez dans un bon quartier !

Ne la manquez surtout pas !

A bientôt.

Charles MORGAN

PS : N’hésitez pas à laisser un commentaire ou poser une question en remplissant le formulaire au bas de la page.

 

Charles Morgan

Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre LES SECRETS DE L’IMMOBILIER – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable

9 Commentaires le Leçon 2

  1. Bonjour, merci pour votre cours qui est très intéressant. J’ai découvert votre blog il y a 2jours par hasard. J’ai déjà lit pas mal de vos articles qui sont très utiles, surtout en ce qui concerne l’immeuble de rapport. J’ai hâte de recevoir le prochain cours. Merci pour votre temps et énergie consacré à ce sujet.
    Cordialement
    Céline

  2. je viens de découvrir ce site il y 1 mois environ en cherchant sur Youtube et Google comment devenir riche naturellement.Je te remercie Charles pour ces précieux conseils.je n’hésiterai pas à partager ces différents liens afin que le plus grand nombre;surtout les africains;en bénéficient.
    J’attends le troisième cours impatiemment.

    Cordialement.

  3. Un livre pertinent clair et tres pedagogique.
    Je l’ai lu avec grand interet apres le livre de Napoleon Hill, que je recommande au passage.
    L’association des deux est tres complementaire et ne peut etre que recommandé.
    Seul remarques sur l’analyse du marché immobilier qui doit un peu dater au moment precis (2016) , ou la donne risquerait bien d’etre un peu bousculée.
    Merçi charles et bonne année

    • Bonjour Jean,

      Merci pour votre commentaire.
      Et merci aussi pour vos compliments concernant mon livre. Je suis très heureux qu’il vous plaise.
      Concernant l’analyse du marché immobilier, vous aurez remarqué que je me suis abstenu de faire des prédictions.
      Je donne les outils et explique la dynamique, mais mon expérience m’a appris qu’il est très difficile de prévoir l’évolution des marchés, tant immobilier que boursier, et que même les « experts » se trompent régulièrement.
      Par exemple, dans un tout autre domaine, il y a deux ans le prix du pétrole était super haut ayant dépassé les 100 dollars le baril, et beaucoup d’ « experts » prévoyaient dans la presse à court terme un prix de 200 dollars le baril. Mais aujourd’hui il a au contraire chuté et abaissé de moitié.
      La vie est imprévisible, des événements inattendus surviennent dans le monde et même les plus fins observateurs sont parfois très surpris ….
      Donc, honnêtement, je ne suis pas devin et je préfère m’abstenir.
      Et aussi, les marchés sont très différents d’un pays à l’autre, voire d’une ville à l’autre. Ce n’est donc pas parce qu’il baisse à un endroit qu’il le fera partout.
      Mais quoiqu’il arrive, même si les taux d’intérêts montent, ça n’empêchera jamais l’immobilier d’être un superbe investissement pour qui prend le temps de s’informer et ose se lancer.
      Au plaisir de vous lire.

      Charles

  4. Bonjour,
    Je viens de découvrir votre site.Très intéressant et très logique.A mettre en application dans nos projets.
    Bien à Vous,
    Gérard

  5. Merci Charles ,

    Souhaitant me lancer prochainement dans l’investissement immobilier en tant que debutant; c’est avec plaisir
    que je reçois vos précieux conseils et de meme acheter votre livre

    Cdt

  6. vos critère d’approche avant investissement son très bonne pour un débutant
    Merci

  7. Bonjour,

    Je n’ai pas reçu la leçon n°1, comment faire pour l’obtenir.

    Merci d’avance.

    Cordialement,

  8. Bonjour,

    Je n’ai pas reçu la leçon n°1, comment faire pour l’obtenir.

    Merci d’avance.

    Cordialement,

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.


*