Leçon 5

—   MINI-COURS   —

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COMMENT COMMENCER A INVESTIR DANS L’IMMOBILIER

par Charles MORGAN

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Leçon n°5

Votre projet doit s’autofinancer

Si votre stratégie est d’acheter une propriété pour la louer, le chiffre le plus important – celui qui déterminera si votre projet est bon ou mauvais -, c’est le cash-flow (flux de liquidités en français). Le cash-flow est la somme d’argent qu’il vous reste en main à la fin de chaque mois après avoir payé toutes les dépenses.

Cash-flow mensuel = Rentrées Mensuelles – Dépenses Mensuelles

Les rentrées mensuelles sont ce que vous rapporte votre immeuble, c’est-à-dire les loyers bruts.

Du côté des dépenses mensuelles, la plus importante sera vraisemblablement le remboursement du ou des emprunt(s) que vous aurez contracté(s) pour acheter l’immeuble.

Mais en plus de cela, vous devrez vous acquitter également d’autres dépenses, et au minimum :

  • l’assurance de l’immeuble
  • l’assurance décès pour votre crédit hypothécaire
  • la taxe foncière
  • les impôts ou taxes sur vos revenus locatifs

N’achetez que des immeubles qui ont un cash-flow positif. Cela signifie que lorsque vous avez tout payé, il vous reste un peu d’argent que vous pouvez, par exemple, mettre de côté pour faire face à d’éventuelles réparations ou à des vides locatifs.

Si le cash-flow est nul, vos revenus locatifs couvriront tout juste vos dépenses, et vous devrez sortir de l’argent de votre poche en cas d’imprévus.

RENTERSBALACEN’achetez jamais un immeuble qui a un cash-flow négatif. Vous devriez chaque mois rajouter de l’argent pour faire face à toutes vos obligations et pour pouvoir conserver l’immeuble. C’est une situation d’équilibre instable qui risque de conduire à la faillite si les difficultés s’accumulent.

Notez que si vous êtes certain que l’immeuble est une bonne affaire, il y a moyen d’améliorer son cash-flow en prenant une période d’amortissement du crédit plus longue. Vous aurez ainsi des remboursements mensuels moindres, et donc moins de dépenses mensuelles.

Il est primordial que votre calcul du cash-flow soit le plus exact possible. Pour cela, il doit reposer des chiffres corrects et réalistes qui ne sortent pas de votre imagination. Sinon, vous risquez à l’avenir de faire des cauchemars et de vivre des fins de mois très difficiles !

La principale raison pour laquelle des gens voient leur maison saisie et mise en vente publique,
c’est qu’ils n’ont pas bien calculé leur cash-flow avant d’acheter.

DES ERREURS DE CALCUL A EVITER ABSOLUMENT

Une mauvaise estimation du cash-flow peut venir :

  • soit d’une surestimation des rentrées
  • soit d’une sous-estimation des dépenses

Surestimer les rentrées, c’est rêver que les loyers que vous recevrez seront plus élevés que ce qu’ils seront en réalité. Si vous êtes exagérément optimiste sur ce point, tous vos calculs seront faussés. Pour éviter cela, étudiez le niveau des loyers en lisant les annonces de location pour des biens semblables dans la même zone. Aujourd’hui, grâce à internet, vous pouvez voir des photos des appartements et ainsi les comparer aux vôtres.

Sous-estimer les dépenses est aussi quelque chose que l’on fait très souvent. Tous les propriétaires savent bien que posséder un immeuble implique d’autres dépenses que le seul remboursement de l’emprunt hypothécaire. Mais le fait est que les gens qui investissent pour la première fois dans l’immobilier ont parfois tendance à oublier ces coûts.

Lorsque vous aurez déterminé que l’immeuble qui vous intéresse dégage un cash-flow positif, vous saurez que vous avez devant vous un bon projet d’investissement. C’est-à-dire un projet qui génère suffisamment de revenus locatifs pour pouvoir couvrir toutes les dépenses de fonctionnement et les remboursements du crédit.

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Un cash-flow positif est également le meilleur moyen de trouver un financement pour votre achat.

Que veut le banquier pour vous accorder un crédit ? Etre certain que vous pourrez le rembourser tous les mois pendant toute la durée du prêt. Vos revenus professionnels sont importants bien sûr, mais ce qui l’est plus encore, c’est que l’immeuble produise assez d’argent pour s’autofinancer. Le meilleur moyen de convaincre le banquier de vous suivre est donc de lui présenter un cash-flow très nettement positif.

– FIN DE LA CINQUIEME LECON –

Soyez attentif, car vous recevrez d’ici 2 jours dans votre boîte email la leçon n°6 de ce mini-cours :

Leçon n° 6 : Ne sous-estimez pas le prix des travaux de rénovation !

Ne la manquez surtout pas !

A bientôt.

Charles MORGAN

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Charles Morgan

Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre LES SECRETS DE L’IMMOBILIER – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable

7 Commentaires le Leçon 5

  1. Étant au Québec, comment et à quel coût je peux me procurer votre volume ?

  2. comment dois je faire pour sortir l’endettement puisque je loue ma maison qui couvre que la moitié de mon emprunt.J’ai des possibilité pour construire un premier étage mais le financement me manque.Merci

    • Dans ce cas, si vous êtes salarié, il faut solliciter un prêt pour rembourser le reste de l’emprunt.Pour avoir une liberté financière totale utiliser les documents (titre foncier) pour solliciter au autre emprunt pour financer une autre maison où le cash flow sera positif.

  3. Bonsoir Charles,

    Très bonne synthèse issue encore une fois de votre ouvrage. Toutes les précédentes leçons sont importantes mais celles ci posent une règle d’or que tous les investisseurs doivent suivre pour s’enrichir et par voie de conséquence pour éviter toute mésaventure.

    Ce système de mini leçon permet de synthétiser les parties de votre ouvrage « les secrets de l’immobilier  » que je recommande vivement à tous.

    Bonne soirée

    Michael

  4. Merci Mr MORGAN,

    Pour ma part , je commence à investir dans l’immobilier rural en construisant des étangs de pisciculture , monter une ferme et une forteresse.

    Guy Didier

    http://www.shibaccfco.canalblog.com

  5. merci Mr MORGAN,
    c’est interessant

  6. merci Morgan j’ai lu la lecon6 et vraiment je le conseil a tout le monde surtout a ceux qui veulent investir dans l’immobilier bonne journee

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