Investissement Immobilier Locatif : Comment Fixer le Montant du Loyer ?

investissement immobilier

Si vous décidez d’investir dans l’immobilier, vous serez un jour ou l’autre confronté à la nécessité de déterminer le loyer que vous allez demander à votre locataire en échange de la jouissance de votre bien.

Si ce dernier est déjà loué au moment de l’achat, vous n’aurez vraisemblablement d’autre choix que de reprendre le loyer conclu avec l’ancien propriétaire (sauf si vous faites des travaux d’amélioration conséquents). Mais si l’immeuble est vide (en totalité ou en partie) au moment de l’achat, vous devrez déterminer vous-même le loyer. Comment dès lors fixer un montant réaliste et correct ? C’est ce que nous allons discuter dans les lignes qui suivent.

 La fixation du loyer n’est généralement soumise à aucune règle, sauf dans certains pays où les autorités encadrent les loyers dans des zones sensibles pour éviter qu’ils ne s’envolent. Mais le plus souvent, le loyer est libre et le propriétaire-bailleur peut demander le prix qu’il souhaite au locataire. A lui d’accepter ou de refuser !

Bien entendu, en tant que propriétaire, vous cherchez à tirer une rentabilité maximale de votre investissement, et vous voulez donc obtenir le loyer le plus élevé possible.

Cependant, si votre loyer est trop cher par rapport au marché locatif local (les autres biens similaires que le locataire peut trouver dans les annonces), vous risquez de ne pas trouver de locataire ; ou pire, de trouver un locataire qui ne pourra pas assumer le paiement.

Il est donc préférable de fixer un prix raisonnable qui soit en harmonie avec l’offre et la demande immobilière. Votre loyer ne doit pas être trop bas afin d’obtenir une bonne rentabilité et d’éviter d’attirer les impécunieux, ni trop haut, pour attirer rapidement des candidats à la location.

Pour déterminer votre loyer, la seule bonne manière de procéder consiste à étudier le marché locatif dans votre zone. Consultez pour cela des sites internet immobiliers et recherchez quels sont les loyers demandés pour des appartements semblables au(x) vôtre(s) et situés dans le même quartier. Regardez les photos afin de vous faire une idée de la qualité des biens proposés par rapport aux loyers demandés. Vous aurez ainsi une idée générale de la fourchette des loyers demandés sur le marché.

Mais évidemment, le loyer que vous pourrez demander dépendra aussi des caractéristiques particulières de votre bien. Selon qu’il est grand ou petit, bien situé ou non, à l’état neuf ou vieillot, etc., vous fixerez votre loyer dans la partie supérieure ou inférieure de la fourchette de prix.

Voici donc une liste des principaux critères à prendre en compte pour comparer les biens et fixer votre loyer :

  • La localisation : deux propriétés similaires n’auront pas la même valeur locative selon qu’elles sont situées à la campagne ou au centre-ville. Votre bien se situe-t-il dans un quartier recherché ? La demande est-elle forte ? Est-ce que les affiches « à louer » disparaissent rapidement, ou au contraire restent pendant de long mois ?
  • La surface et le nombre de chambres : un appartement de 100 m² se louera plus cher qu’un autre de seulement 60 m². De même chaque chambre supplémentaire augmentera la valeur locative du bien.
  • L’état du bien : votre appartement est-il en bon état ou faut-il réaliser quelques travaux de rafraichissement (peinture, sol) ?
  • La qualité du bien : la qualité des matériaux utilisés pour vos rénovations et l’équipement du logement entrent en compte pour la fixation du loyer. Vous pourrez exiger davantage si vous avez des parquets en chêne et une cuisine hyper équipée, que si votre logement est sans charme particulier et purement fonctionnel.
  • Le standing de l’immeuble : la façade de l’immeuble et l’état des communs déterminent un certain prestige, et les locataires peuvent retirer de la fierté à habiter dans de beaux immeubles.
  • L’étage de l’appartement : dans un immeuble sans ascenseur, un appartement situé au quatrième étage sera moins apprécié des candidats locataires. Par contre, si l’immeuble possède un ascenseur, la vue et la lumière seront d’autant plus intéressantes que votre appartement sera situé à un étage élevé.
  • La  présence d’une terrasse ou d’un jardin : particulièrement rares et donc appréciés au centre-ville, ces éléments augmenteront la valeur locative de votre bien.
  • La présence d’un parking : si la location comprend la jouissance d’un emplacement de parking ou d’un garage, il faut en tenir compte dans la fixation du loyer. Comme pour les jardins, cet élément est rare et très apprécié dans les grandes villes. Renseignez-vous sur ce que coûte la location d’un box ou d’un emplacement de parking dans votre quartier.
  • Si le bien est vide ou meublé : le fait que le logement que vous offrez soit meublé vous permettra de demander plus cher. Cela se justifie par la mise à disposition du mobilier, mais également parce que la fiscalité pour le propriétaire sera souvent plus élevée, ainsi que parce que ce type de location est plus exposé au chômage locatif, du fait de périodes de location plus courtes en moyenne.
  • Les performances énergétiques : avec les prix de l’énergie qui ne cessent de grimper, les locataires seront à l’avenir de plus en plus attentifs au fait qu’un logement soit bien isolé thermiquement et dispose d’un système de chauffage économe en énergie (dans les pays froids).

Une étude de tous ces éléments vous aidera à fixer un loyer réaliste : ni trop, ni trop peu. Cela vous demandera un peu de recherche, mais si vous décidez de vous lancer dans l’investissement immobilier et d’avoir des locataires, vous devrez de toute façon apprendre un jour à suivre le marché pour adapter vos loyers au fil du temps. Alors, autant commencer tout de suite !

Si vous avez des doutes, allez voir une agence immobilière pour leur demander ce qu’ils en pensent. Elles sont de bonnes conseillères, car les professionnels connaissent le terrain et les critères de recherche des locataires. Ensuite, rien ne vous oblige à passer par leurs services.


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Charles Morgan

Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre LES SECRETS DE L’IMMOBILIER – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable
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11 Commentaires le Investissement Immobilier Locatif : Comment Fixer le Montant du Loyer ?

  1. Salut Charles,

    Tu as bien résumé tous les points qui serviront à fixer un loyer au plus juste! En allant un peu plus loin pour « palper » la demande vis-à-vis de l’offre, mettre en ligne une annonce fictive qui permettra d’avoir un premier retour sur la justesse du loyer proposé.

    A bientôt
    Damien

    • Salut Damien,
      Oui, j’ai déjà lu des gens qui faisaient cela (est-ce sur ton blog ?).
      Moi je ne l’ai jamais fait. Par contre, il m’est arrivé de mettre un prix élevé, puis de le descendre après une semaine parce que je n’avais pas beaucoup de réponses.
      A bientôt.

      • Peut-être 🙂 Disons que par « principe », ce n’est effectivement pas très juste vis-à-vis des locataires potentiels.

        As-tu dejà rencontré des locataires qui ont essayé de négocier le loyer?

        Damien

        • Bonjour Damien,

          Non pas vraiment. Mais si quelqu’un essayait de négocier un prix plus bas, je me dirais que c’est peut-être un signe que sa situation financière n’est pas super. De toute façon, je réfléchi bien à chaque fois pour fixer un loyer, puis je reste sur ce prix.
          A bientôt.
          Charles

          • Bonjour,

            Pour ma part je passe toujours des annonces fictives quand je cherche a acheter un bien. Cela me permet de jauger la demande locative car je ne fais pas confiance aux propos du vendeur !

            Pour le loyer, un 100 m2 coûtera évidemment plus cher qu’un studio de 20 m2 mais , généralement , plus la surface est réduite et plus le prix au mètre carré est élevé . Il faut se méfier des trop grandes surfaces car vous aurez moins de clients potentiels (familles nombreuses…) mais en même temps, le turn over est moins fréquent .
            Concernant le meublé, en France, la fiscalité est beaucoup plus avantageuse que la location vide. Ce n’est pas le cas au Canada ?

          • Charles Morgan // 26 décembre 2013 á 15 h 54 min //

            Bonjour Nouredine,
            C’est amusant, tu es la deuxième personne en quelques semaines qui parle de faire des annonces fictives pour tester le marché. C’est peut-être effectivement un bon moyen, mais personnellement je ne l’ai jamais fait. Je pense que ça me met mal à l’aise vis-à-vis des gens qui cherchent réellement un appartement. Evidemment, il ne faut pas se fier aux dires du vendeur, ni à celui des agents immobiliers. Plutôt, je pense qu’il faut étudier et être à l’affut de tous les articles parlant du marché immobilier où l’on est. Et puis aussi observer autour de soi. Si les annonces « à louer » sont nombreuses et restent longtemps, ce n’est certainement pas bon signe !
            Pour le Canada, je ne sais pas.
            A bientôt.

  2. Petite note en + : votre agent immobilier pourra/doit vous fournir une estimation de la valeur locative du bien, ne serait-ce que pour évaluer les revenus potentiels à ajouter à votre dossier lors de votre prêt immobilier. Cela donne déjà une bonne base de connaissance et également une preuve qui justifie parfois le discours commercial de l’agent immobilier !

    A bientôt,

    Philippe.

  3. Bon résumer mais je rajouterais en plus la loi de l’offre et de la demande qui permet parfois de faire grimper le prix d’un loyer.
    Ou de ne pas trouver de preneur.

    Bonne continuation

  4. Je me demandais justement comment fixé le prix du loyer du bien que je viens d’acquérir dans mon département (71). Merci pour cette liste de choses à prendre en compte.

    Concernant les annonces fictives relatées en commentaires, je n’ai jamais essayé non plus mais ce procédé me parait un brun délicat à mettre en œuvre, en terme d’éthique entends-je.

  5. Merci. Si je comprends bien, le loyer est beaucoup apprécié lorsqu’il est équipé .

    • Bonjour Bationo,
      Oui, normalement. Et c’est compréhensible, car le propriétaire doit faire un investissement supplémentaire pour meubler et équiper le bien. Mais bon, avant de meubler toute une maison, vous devez être certain qu’il y a des gens intéressés par ce type de location dans la zone où vous êtes.
      A bientôt.
      Charles

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