Investir dans l’Immobilier pour Profiter des Revenus Non-Réalisés

Dominica

Nous payons tous une quantité énorme d’argent en taxes de tous genres. Cela commence par celles que l’Etat prélève sur le travail, et qui s’élèvent souvent à 40 ou 50 % de ce que gagnent les travailleurs. Et cela continue sur la moindre des choses que l’on achète, sous forme de TVA et autres taxes indirectes.

Pour augmenter sa richesse, il faut donc chercher à minimiser les taxes que l’on paie, tout en restant bien sûr dans la légalité. On dit en effet souvent que les riches sont riches parce qu’ils ne payent que peu ou pas d’impôt. Et dans ce domaine, l’investissement immobilier offre des avantages indéniables.

Parmi ceux-ci, les déductions fiscales sont généralement les plus connues. Les lois relatives à la taxation de l‘immobilier différent fortement d’un pays à l’autre, et je vous invite à vous renseigner pour connaître le contexte fiscal en vigueur dans le pays où vous possédez vos biens immobiliers.

Mais dans beaucoup de cas, les législations favorisent largement ceux qui investissent dans l’immobilier. Souvent, vous pouvez prétendre à des déductions d’impôt pour le paiement des intérêts de l’emprunt, la dépréciation du bien et d’autres dépenses. En France, par exemple, les pouvoirs publics mettent régulièrement en place des dispositifs accordant des réductions d’impôts aux personnes qui acquièrent un bien immobilier neuf destiné à la location (dispositif Duflot actuel remplaçant le dispositif Scellier).

Bien que très intéressante, la déductibilité fiscale n’est cependant que la partie visible de l’iceberg, et il y a encore beaucoup plus intéressant !

Mais pour bien comprendre cela, nous devons d’abord introduire la distinction entre revenus réalisés et revenus non-réalisés.

Les revenus réalisés, ce sont toutes les rentrées financières que l’on perçoit en espèces, comme par exemple le salaire, les intérêts de comptes bancaires, les dividendes d’actions, etc … Et ce sont ces revenus réalisés que le fisc prend en compte pour déterminer la base imposable sur laquelle le contribuable devra payer des impôts.

Mais il existe un autre type de gain que l’on appelle les revenus non-réalisés.  Ce sont les gains auquel on a droit, mais que l’on n’a pas encore perçu en espèces. Par exemple, si vous avez acheté une maison 100.000 euros et qu’elle en vaut maintenant 200.000, vous avez 100.000 euros de revenus non-réalisés. Ils restent non-réalisés tant que vous ne vendez pas la maison. Mais lorsque vous la vendez, vous aurez alors 100.000 euros de revenus réalisés. Tant que ces revenus ne sont pas matérialisés, ils ne sont soumis à aucune taxation.

T. Stanley et W. Danko (1996) ont effectué une remarquable recherche portant sur 385 ménages américains dont le patrimoine net était supérieur à 1 million de dollars. Ils ont publié leurs résultats dans l’excellent livre The Millionnaire Next Door. Le millionnaire typique de leur étude a un revenu annuel total réalisé de moins de 7% de sa richesse. Cela signifie que moins de 7% de sa richesse est soumis à une forme ou l’autre de taxation sur le revenu.

Mais au contraire, la plupart des gens n’ayant que les revenus de leur travail ont un revenu réalisé (et donc taxable) correspondant à peut-être 90% de leur richesse. Par conséquent, ils sont donc taxés sur 90% de leur richesse.

C’est un point très important à comprendre, et pour l’illustrer, prenons l’exemple de Monsieur Pauvre et Monsieur Riche, deux personnes ayant chacune un revenu annuel de 30.000 euros. Monsieur Riche est propriétaire d’une maison qu’il occupe personnellement, et qui vaut 500.000 euros. Supposons également que la valeur des immeubles ait augmenté de 3% par an. Le tableau suivant montre les situations respectives de ces deux personnes

 

M. Pauvre

M. Riche

Revenus professionnels

30.000

30.000

Actif net

10.000

500.000

Richesse (Actif net + revenus de l’année)

40.000

530.000

Revenus réalisés (base imposable)

30.000

30.000

% de la richesse qui est taxée

75%

6%

Revenus non-réalisés et non imposés (croissance de 3%)

15.000

 Bien sûr, Monsieur Riche devra également s’acquitter de taxes foncières sur sa propriété. Mais celles-ci seront très inférieures à la taxation des revenus réalisés (et notamment des 40 à 50% de taux d’imposition frappant les revenus du travail dans de nombreux pays).

Ceux qui veulent développer considérablement leur patrimoine doivent donc chercher à maximiser leurs revenus non-réalisés (accroissement de valeur, appréciation de capital sans un cash-flow) et à minimiser leurs revenus réalisés (et donc taxables).

Il faut également comprendre que si l’on mène un style de vie dépensier, cela nécessite d’avoir beaucoup de revenus réalisés, et donc une exposition à l’impôt plus importante. C’est pourquoi mener une vie modeste sans signes extérieurs de richesse coûteux est la voie la plus sûre pour devenir riche. Lisez à ce sujet l’article La Frugalité ou l’Art de Vivre en-Dessous de Ses Moyens.


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Charles Morgan

Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre LES SECRETS DE L’IMMOBILIER – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable
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A propos Charles Morgan (88 Articles)
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16 Commentaires le Investir dans l’Immobilier pour Profiter des Revenus Non-Réalisés

  1. Bonjour Charles.
    Super Article.

    toutes les deductions d impots de type Robien et compagnie ne sont souvent qu un  » bricabraque » pour faire payer plus cher à l investisseur. C est Peanuts.

    L economie d impot des « revenues non realisés » sont biens superieurs.

    Si on leur applique la lois des interets composés, cela devient comme une boule neige devalant une pente.

    De plus, dans de nombreux pays, les plus-values sur la residence principale sont libres d impot. et les plues-values sur les biens locatifs sont parfois non imposable a partir d un certain temps. En allemagne apres 10 ans. En France degressivement apres 15 ans je crois.

    Et meme si ce n est pas le cas il est possible de  » liquider » ces richesse avec des prets sur gages.

    Cela es vrai dans l immobilier mais en general avec les entreprises.
    C est ainsi que les riches « mettent a l abris » leur richesses dans les entreprises

    Une aubaine : Devenir millionaire en ne payant presque pas d impot.
    Les riches payent moins d impots que les pauvres et ca ne changera jamais.

  2. Bonjour Charles,

    Je rejoins Noel sur l’immobilier de défiscalisation en France, on nous montre une carotte pour nous faire payer l’investissement au prix fort. De plus, les gestionnaires de patrimoine le reconnaissent, il faut compter un minimum de 9 ans avant de revendre ce type de bien, auquel cas une perte est très probablement envisageable.

    Une petite correction sur le commentaire de Noel, la plus-value n’est plus taxé au bout de 30 ans, et non 15 ans (depuis peu).

    Si M. Riche possède un patrimoine qui lui rapporte des rentes, il sera taxé sur la barème progressif de l’impôt sur le revenu, une note qui peut s’avérer très salée en fonction du patrimoine. L’idéal étant bien sur le levier du crédit, mais il faut bien prévoir de profiter des rentes un jour 🙂

    A bientôt
    Damien

    • Bonjour Damien,
      Merci de ton commentaire. Eh oui, tout le monde est taxé, on ne peut malheureusement y échapper.
      Mais l’impôt est levé sur base des rentrées et non du patrimoine, sauf l’ISF en France.
      La fiscalité immobilière est différente dans chaque pays, et M. Riche ne sera donc pas forcément partout autant taxé que tu le penses ..
      En tout cas, le but du jeu est donc de faire grandir son patrimoine tout en minimisant ce qui est susceptible d’être taxé.
      A bientôt.

    • Bonjour Damien,

      Merci pour ta correction. Hollande a changer cela dernierement. Il y a un abatement qui grandit avec le temps. et apres 30 seulement c est totalement defiscalisé si j ai bien compris.
      Aux Etat-unis c est beaucoup plus court.

      Les revenues locatifs sont imposés sur le bareme progressif de l impot sur le revenue dans la plupart des pays. En France il y a peu d avantage. Surtout avec la CSG.

      Mais en Allemagne par exemple je n ai encore jamais payé d impot sur mes revenues locatifs. Car un immeuble peut etre officiellement  » amortie sur 40 ans ». Ce qui veut dire que l on peut deduire 2,5% du prix par ans en tant que depense fictives. Alors que la vrai valeur augmente. C est un paradoxe. On peu en plus deduire ( presque ) sans limite toutes les reparations. Alors que certaines sont en realité des investissements

      Avec la deduction des Interets et un pret sur 35 ans cela fait un cash Flow positif sans payer aucuns impots. Mon cash flow apres impot est meme superieur à mon cash flow avant impots, car les revenue salariaux sont prelevé a la base.

      L impot foncier est bien moins elevé qu en France et fait partis des taxes recuperables ( donc payé par le locataire ).

      Le seul impot que je paye sont les frais de notaires a l achat ( une grosse partie va a l etat ) et la TVA sur les renovations qui est de 19%.

      • Bonjour Noel,

        Je suppose que tu acheté tes immeubles à travers une société. Alors est-ce u’un particulier qui achète en Allemagne aurait droit aux même possibilités de déductions fiscales ?
        Et puis aussi, c’est très bien de pouvoir amortir, mais le problème c’est que le jour à tu auras tout amorti (OK 40 ans c’est long !!), est-ce que ta société ne devras pas payer une énorme taxe sur la plus-value le jour où elle vend l’immeuble ? Etant donné que la valeur comptable sera égale à O, c’est toute la valeur de la propriété qui sera considérée comme du bénéfice. C’est en général ce que l’on donne comme désavantage au fait d’acheter un immeuble à travers une société.

        • Bonjour Charles,

          La loi Fiscal en Allemagne est compliqué . Je paye un conseiller tres chere.
          mais pour résumer :

          Les possibilités de déductions fiscales que j ai detaillés sont pour des privés. Pour les entreprises les possibilités de déductions sont encore plus larges, ont peut deduire par exemple la voiture etc. ( Mais il faudra tot ou tard payer l impot, car il n y a pas de limites de 10 ans ).

          Cela signifie qu un privé peut amortir 40 ans, renover petit a petit… et revendre son bien ( de valeur comptable nulle ) sans aucun impot sur les plus values car la limite est 10 ans. Donc j appel pas ca une niche fiscal, mais plutot une grotte fiscale, un palais fiscale.

          Il y a cepandant une lois qui limite cela. Si l on vent plus de trois objets dans un espace de 5 ans, on es consideré par le Fisc comme une entreprise , et cela retroactivement. cela peut faire mal.
          Mais Un immeuble ne compte que comme un. meme un immeuble de 100 appart. un appart compte aussi comme 1. C est pour cela que cela ne marche pas si on fait de la vente a la decoupe.

          Mais il y a une technique : Comme on est 2 personnes, on peut creer 2 sociétés ( voir une infinité de societés ) : une considérés comme une entreprise avec laquelle on achete pour la vente a la decoupe et pour laquelle on paye l impot sur les sociétés, et l impot sur les plus values ( fondée a Cologne ) et une société de cooperation privé pour les achats locatifs a long therme ( fondé a Stuttgart )

          Cela ne marcherais pas si j etais seul. Ca ne peut marcher que parce nous sommes 2.

          Oui j ai aussi du mal a y croire.
          Mais ca marche vraiment.

          •  »
            La loi Fiscal en Allemagne est compliqué . Je paye un conseiller tres chere.
             »

            La question a se poser alors est : ne paye-je pas plus cher mon conseiller fiscal que ce que j’aurai à payer comme impôt ? Idem créer des tas de sociétés doit avoir un coût et il faut en tenir compte
            Pour que cela soit rentable il faut payer une certaine somme d’impôts.

            En France, je caricature un peu mais malheureusement pas tant que cela, il suffit de dire « vous payerez moins d’impôt » pour faire signer un contrat. D’où le succès des mauvais Scellier, Duflot (attention néanmoins à ne pas jeter le bébé avec l’eau du bain, bien sélectionné un investissement en défisc peut ne pas être mauvais) ou les ventes à prix d’or des dispositifs d’économie d’énergie grâce à la carotte fiscale.
            Moins décrié et pourtant tout aussi ridicule tous ces gogos qui sont fiers de ne pas payer d’impôt sur leur investissement locatif en ayant pris des durées d’emprunt très (trop) longues et qui paient donc un max d’intérêts (si on est a la TMI de 30% même en comptant les prélèvements sociaux on paye plus du double à son banquier que ce que l’on aurait payé à son percepteur)

        • Une petite parenthese pour etre sur qu il y a pas de malentendu :
          Toutes les possibilités de deductions en allemagne marchent pour des personnes privé a condition que le bien soit mis a la location.

          Cela ne marche evidemment pas pour la residence principale ( heureusement )

      • De plus, l’immobilier en Allemagne est bien moins cher qu’en France il me semble.
        Je tiens à préciser qu’en France il est possible d’amortir l’immobilier tout comme vous l’expliquez, mais cela fonctionne sur les logements loués en meublés, ce qui permet donc de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs pendant pas mal d’années.

  3. Charles tu n’as pas parlé de l’isf en France , cas unique au monde je crois, où l’on taxe les biens sur leurs valeurs du moment. Les habitants de l’île de ré sont obligés de vendre leur bien car ils ne peuvent payer l’isf correspondant a leurs maison. Elles ont pris une telle valeurs mais sans la vendre ils n’ont pas les liquidités nécessaires pour payer la taxe.

    • Charles Morgan // 4 juin 2013 á 10 h 32 min // Répondre

      Bonjour Nouredine,
      Oui, tu as parfaitement raison, l’ISF français taxe sur la valeur du moment, et donc sur le revenu non-réalisé.
      Heureusement pour moi, je n’habite pas en France !

  4. Bonjour

    Pour moi, investir dans l’immobilier est un excellent moyen pour préparer financièrement sa retraite.

    Mais c’est vrai que les aspects liés à la défiscalisation pourraient être meilleurs.

    Ludovic

    • Bonjour Ludovic,
      Je suis bien d’accord avec toi. Investir dans l’immobilier est, j’en suis convaincu, le meilleur moyen de préparer sa retraite, que celle-ci ait lieu à l’âge « normal » (65 ans), ou bien avant (j’ai arrêté de travailler à 46 ans).
      A bientôt.
      Charles

  5. Cet article est assez drôle car cela me rappelle les mots que j’entendais souvent de la bouche de ma mère : « les vrais riches, tu ne les vois pas. Eduqués, ils ne dépensent rien de superflux. Les autres, les parvenus avec leur rolex et leur porsche, ils ne sont riches de rien, seulement du regard des autres ». 🙂 C’est à peu près ça…

    • Bonjour Philippe,
      Oui, comme on dit, il vaut mieux être que paraître.
      Mais nous vivons dans une société où beaucoup de gens veulent à tout prix montrer aux autres qu’ils ont réussit socialement.
      Et le pire, c’est que les autres le croient. On juge en effet souvent quelqu’un sur ses habits ou sa voiture.
      Mais pourtant, cela ne veut rien dire, et on serait parfois bien étonné si l’on pouvait voir les comptes de ces gens.
      A bientôt.

  6. super article ! merci à vous pour son partage je suis votre site depuis un petit moment déja et m’en vais de ce
    pas le recommander à mes amis à bientot :).

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