Comment Acheter votre Première Propriété de Rapport

Savoir comment acheter un bien immobilier de rapport (c’est-à-dire que vous pouvez louer pour recevoir un loyer mensuel) est certainement une des clés pour réussir dans l’investissement immobilier.

Quand on fait cela pour la première fois, on ne sait pas toujours comment s’y prendre et par où commencer.

Voici un petit guide pour vous aider à trouver le bon achat, celui qui vous rapprochera de vos objectifs financiers.

1. Recherchez l’avis de professionnels compétents

Votre notaire vous renseignera sur la procédure légale et les frais d’achat d’un immeuble dans votre région. Au delà de ces aspects techniques, gardez contact avec lui, car il vous accompagnera dans vos démarches depuis l’offre jusqu’à l’acte d’achat définitif. Par ailleurs, veillez à être parfaitement informé des aspects fiscaux liés aux revenus immobiliers. Enfin, recherchez les informations sur votre marché immobilier auprès de personnes qui y sont actives.

2. Choisissez un type d’investissement de rapport

Vous avez le choix : maisons unifamiliales, appartements, immeubles de rapport, surfaces commerciales, terrains, …. Chaque type de propriété a ses avantages et ses inconvénients. Si vous débutez, le meilleur choix est probablement un appartement ou une maison unifamiliale. Ce sont des biens faciles à louer. Evitez les surfaces commerciales car avec elles, vos revenus dépendent de la santé du business de vos locataires.

3. Choisissez un endroit

Vous avez certainement déjà entendu le fameux dicton disant que dans l’immobilier, il y a 3 règles d’or : 1) la localisation, 2) la localisation, et … 3) la localisation ! Recherchez les zones où l’emploi se développe. Préférez un endroit près de bonnes écoles, des commerces et des moyens de transport. Idéalement, vous devriez choisir une localisation proche dans l’endroit où vous vivez de façon à pouvoir vous y rendre facilement. Promenez-vous dans les environs et, si possible, parlez avec les voisins. Apprenez à connaître le marché immobilier de l’endroit en cherchant les annonces d’immeubles à vendre et à louer. Renseignez-vous auprès des autorités locales pour voir s’il n’existe pas des projets qui risquent de diminuer la valeur de votre investissement (usines, autoroutes, …)

4. Tenez vos finances prêtes

Avant de commencer à chercher une propriété à acheter, vous devez être certains que vos finances sont en ordre, et vous devez savoir combien vos pouvez emprunter. Pour pouvoir prendre vos décision d’achat rapidement et en toute sécurité, vous devez savoir A l’AVANCE d’où viendra l’argent pour financer votre achat. Faites votre shopping auprès des institutions de crédit, près de chez vous et sur internet, et n’hésitez pas à comparer les conditions. Assurez-vous de bien comprendre les conditions des différents types de taux (fixes, variables, etc …).

5. Commencez à chercher les propriétés qui correspondent à vos critères

Aujourd’hui, avec internet, on peut avoir accès à énormément d’annonces de ventes d’immeubles sans bouger de chez soi. Il y a des sites multi listings où vous pouvez effectuer des recherches sur base de critères de prix, de type de biens, etc …. Il y a également les sites des agences immobilières, la presse écrite, les notaires, les ventes publiques, etc … . Enfin, regardez autour de vous ! En vous promenant, à pied ou en voiture, soyez à l’aguets des affiches « A vendre ».

Visitez le plus possible d’immeubles. Plus vous en verrez, plus vous serez à même de reconnaître « la bonne affaire ». C’est la quantité qui fait la qualité. Vous allez regarder des centaines d’annonces, et faire des dizaines de visites. De cette quantité, vous devez progressivement arriver à isoler la bonne affaire. Tenez un journal et notez-y les caractéristiques des propriétés intéressantes : prix, loyers, taxes, surface, etc … Il est également important de connaître les prix des propriétés similaires vendues dans cette zone. Vous pourrez ainsi vous assurer que vous ne payez pas trop cher votre achat. Renseignez-vous également sur le montant des loyers, car cela vous permettra de faire des calculs de Cash flow valables.

6. Analysez les chiffres

Dans l’investissement immobilier, ce sont les chiffres qui importent. Les émotions doivent être tenues à l’écart de la décision d’achat. Vous achetez une propriété de rapport parce que vous cherchez à avoir un bon retour sur votre investissement. Le bon investissement est donc celui qui possède les bons chiffres de rentabilité. Quand vous trouvez des immeubles intéressants, vous devez obtenir tous les chiffres dont vous avez besoin pour faire vos calculs (prix d’achat, loyers, les dépenses incombant au propriétaire, taxes, ..).

7. Au début, évitez les immeubles ayant besoin de grosses réparations

Vous pouvez trouver une maison en mauvais état pour un prix très bas. Mais attention, si les travaux nécessaires sont importants, vous devrez y investir beaucoup d’argent et de temps avant qu’elle soit prête à être louée. Dans ce cas, il vaudrait peut-être mieux payer un peu plus cher pour une maison en meilleur état. Attendez d’avoir plus d’expérience pour vous lancer dans ce genre d’aventure.

8. Faites inspecter la maison

Avant d’acheter un immeuble, faites la visiter par un expert professionnel. De toute façon, la plupart des banques vous le demanderont. Même si la maison vous semble en bon état, un expert pourra vous aider à voir les défauts cachés, et plus particulièrement les problèmes de structure. Pour un prix modique, une telle inspection peut vous faire économiser des dizaines de millier de dollars ou d’euros.

9. Faites une offre

Ne faites pas d’offre à la légère ! Juridiquement, si le vendeur accepte votre offre et la signe, vous êtes légalement liés, et le vendeur pourrait vous réclamer des dommages et intérêts si vous veniez à changer d’avis. Quand vous faites votre offre au vendeur, faites-le à travers votre notaire. Pour vous préservez une porte de sortie, mettez une clause suspensive, c’est-à-dire une ou plusieurs conditions qui doivent être remplies pour que votre offre soit effective (par exemple l’acceptation de votre emprunt de la part de la banque).

Faites une offre basse. Vous n’avez rien à perdre, mais au contraire tout à gagner. Ne payez jamais le prix demandé. Les vendeurs mettent toujours un prix demandé qui est supérieur à ce qu’ils veulent vraiment obtenir. N’ayez jamais peur de négocier.

Souvenez-vous toujours : Dans l’immobilier, c’est à l’achat que l’on gagne de l’argent !!!

Prenez votre temps et ne vous précipitez pas. Si vous manquez une affaire, vous en trouverez d’autres.

Acheter des biens immobiliers de rapport peut être très simple si savez comment vous y prendre. Pour vous guider sur ce chemin, j’ai résumé pour vous toute mon expérience dans un livre 100 % pratique : Les Secrets de l’Immobilier.


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Charles Morgan

Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre LES SECRETS DE L’IMMOBILIER – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable
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A propos Charles Morgan (88 Articles)
Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre <i><b><a href="http://www.charlesmorgan.eu">LES SECRETS DE L’IMMOBILIER</a> – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable</i></b>

8 Commentaires le Comment Acheter votre Première Propriété de Rapport

  1. tres interessant, merci

  2. Bonjour,

    Le premier achat est sans doute le plus difficile faute d experience.
    Il y a tellement de criteres a prendre en compte qu il faut se dire qu on fera des erreurs. Je conseillerais d acheter un petit objet

    Il faut faire attention aux agence immobiliere type Omnium qui ventent de fournir un produit tout pres et tout organisé.

    Mon premiere apartement es le seul achat non rentable que j ai fait mais sur lequel j ai le plus apris.
    Le conseillé financier avec son pote agent immobilier font un calcul super détaillé qui simule toute l evolution du patrimoine en tenant compte de lois sur l impot au centime pres. Sauf qu ils oublient de calculer certains frais ou bien arrondissent sous tous les angles. A la fin ca fait un produit plutot rentable a condition que tout se passe parfaitement et que l on a tout de meme envie d acheter. on achete alors l apart

    Et avec l experience quand on creuse on se rend compte que les oublies par ci par la de certains frais font un produit rentable que dans 30 ans voir jamais.

    Quand on se plein a l agent immobilier il rejette la responsabilité sur le vendeur ou le font immobilier qui lui a communiquer des chiffres trops arrondies. On ne peut ensuite refaire machine arriere.

    Mais comme dit Charles on ne peu pas réussir que par soi-meme. Il existe des solutions gagnantes gagantes mais il faut en etre l initiateur.
    Je conseillerais d apprendre de ce genre de personnes mais ne jamais acheter leur produit. Il faut trouver soit meme l apart et etre patient. et faire renover soi-meme et encore une fois apprendre de ses erreurs.

    Un produit tout preparé ne sera fait que pour que vous y recoltier les miettes apres que tout le beau monde s y est servi.

    • Bonjour Noel,
      Oui, tout à fait d’accord. Il vaut beaucoup mieux chercher par soi-même, et c’est en cherchant que l’on apprend à connaître un marché, à connaître les prix et l’état des biens proposés pour ces prix. Personnellement, je n’ai jamais eu beaucoup de sympathie pour les agents immobiliers. C’est un monde où règne une concurrence acharnée, et il y a des requins prêts à tout pour que vous signiez vite afin qu’ils reçoivent rapidement leur pourcentage.
      Et encore, en Europe, la profession est règlementée ! Je connais des pays d’Amérique Centrale où ce n’est pas le cas et où les agents vous assurent de façon catégorique que le petit bout de jungle qu’ils veulent vous vendre va décupler de prix, parce que le Gouvernement viens justement de décider de construire une route, et d »amener l’électricité et l’eau. Autant dire que le pigeon qui signe risque d’attendre longtemps … !

  3. Bonjours Charles,

    J aimerais vous posez une question : Avez vous réussit à créer de la valeur uniquement en creant des situations gagnantes gagnantes?
    Avez vous parfois laché du leste pour le bien des autres ? Avez-vous toujours agis avec integrité?
    Je pense que c est le veritable moyen d etre heureux mais je me rend compte que encore peu de personnes ont cette vision. Beaucoup de personnes
    avec qui on est malheureusement amené à travailler.
    Je pense principalement aux agents immobiliers. J ai l impression qu ils sont en travers de mon chemin. J ai meme envie de dire que je les aiment pas.
    cette haine envoit certainement des ondes negatives.
    Il faut qu on arrive a changer notre vision. Il doit bien en avoir des honnetes avec qui 1+1 peut faire 11.
    Je n ait pas encore internalisé cette croyance.

    Un autre theme etait les banquiers idiots qui n y connaissait rien ou qui croyaient me donner des lecon et qui utilisait leur techniques aprises par coeur pour me manipuler Mais j ai réussit à leurs pardonner.
    Pour les agents immobilier j ai pas encore réussit. et pour les assureurs non plus. lol

    • Bonjour Noel,
      D’abord, il est certain que tous les professionnels avec qui l’on traite ne poursuivent qu’un seul intérêt : le leur !
      Je pense qu’il faut le savoir, et qu’à partir du moment où on a bien compris cela, on peut juger avec plus de distance leurs jolis sourires de commerciaux.
      Mais bon, nous aussi en tant qu’investisseurs, nous poursuivons notre propre intérêt, et nous n’avons pas de scrupule à aller voir dans une autre agence si les biens de la première ne nous intéressent pas, n’est-ce pas ? Ce sont les règles du jeux.
      Mais il y en a qui se soucient vraiment de leurs clients. Je pense à une femme que je connais et qui est agent immobilier sur une île, et avec qui je garde des contacts amicaux, même si je n’ai jamais rien acheté à travers elle. Par contre, si je vend, c’est d’abord à elle que je proposerai l’affaire.
      Je pense que donner des biens en location est une opération qui doit être gagnant-gagnant. Il faut vouloir vraiment que ses locataires soient bien dans l’appartement qu’on leur donne. Car s’ils n’y sont pas bien (par exemple si on leur cache un tas de dysfonctionnements), ils ne resteront pas, et en fin de compte, c’est nous-mêmes qui seront ennuyés.

  4. bonjour Charles,
    je vous demande un petit conseil
    mon projet est d’acquérir un petit immeuble de rapport avec pour exemple 3-4 apart type f2 avec une rentabilité moyenne de 8%
    un immeuble déjà louer avec des travaux a faire sachant que je suis du bâtiment je peut m’occuper de tout ceux qui est restauration pour un prix minimum
    et le fait qui soit déjà louer me permet de ne pas mettre de ma poche en atendand mes futur locataire
    ma question est la suivante avec la somme de 50000e d’apport pour un bien qui va se situer entr 200000 et 250000 es asser ??
    et quand j’expose le chiffre de 8% de rentabiliter c’est ce que je vois sur le marcher es raisonable??
    Merci d’avance pour votre reponse

    • Salut Benoit,
      Bon, je pense que si tu disposes de 50.000 euros pour acheter un immeuble de 200.000 euros, tous les banquiers te dérouleront le tapis rouge !
      Cela veut dire que tu veux emprunter 75% du prix (ou 80% si l’immeuble coûte 250.000 euros). Ce sont des quotités que les banquiers aiment bien.
      No problem là-dessus. Ceci dit, il serait peut-être même plus intéressant de ne pas mettre autant d’argent personnel, mais seulement 20.000 ou 30.000 euros. De cette manière, tu augmente ton effet de levier et tu multiplie la rentabilité de la somme que tu investis. Aussi tu pourrais de la sorte garder une réserve pour payer les travaux.
      Mais il faut aussi voir la rentabilité de l’opération. Rentabilité de 8% : est-ce brut ou net ? Je suppose brut.
      Est-ce raisonnable ? Oui et non ! Oui, parce que les soi-disant « experts » dans les magazines parlent de 5-6% net pour l’immobilier. Et non, parce que je pense qu’il faut chercher une rentabilité plus forte que ça. C’est quand même une entreprise qui demande des efforts et des risques, et cela doit être récompensé. Donc je dirais au moins 10%.
      Si l’immeuble coûte 250.000 euros, 8% par an, cela représente des revenus locatifs mensuels de 1.666 euros.
      Donc, si tu as 4 appartements, chacun doit rapporter 415 euros (hors charges). Est-ce faisable dans ton marché immobilier local ?
      Si tu emprunte 220.000 euros (auxquels tu ajoute tes 30.000 euros d’apport personnel) pour acheter l’immeuble à 250.000 euros tous frais compris, tes remboursements mensuels seront d’environ 1.333 euros sur 20 ans (à 4%) et 1.050 euros sur 30 ans.
      Même sur 20 ans, cela laisse un beau cash-flow positif (mais il faudra encore payer les assurances et les impôts).
      Voilà, est-ce que ça t’aide ?
      A bientôt.
      Charles

  5. Salut, en tant que débutant j’ai opté pour un immeuble de 4 appartements au moins. Mais je suis maintenant confus après la lecture de cet article.

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