8 Erreurs à Eviter Pour Réussir Un Investissement Immobilier (1)

Acheter un bien immobilier en vue de faire un investissement peut être la plus profitable action de votre vie. Mais cela peut aussi devenir un cauchemar financier et émotionnel. Je voudrais donc aborder dans cet article aborde 8 des pires erreurs que l’on peut commettre en investissant dans l’immobilier, et suggérer comment les éviter.

8 erreurs à éviter dans l'immobilier

 Acheter un bien immobilier en vue de faire un investissement peut être la plus profitable action de votre vie (voir l’article L’Immobilier est le Meilleur des Investissements).

Mais cela peut aussi devenir un cauchemar financier et émotionnel.

Tout dépend de la façon dont vous vous agissez. Et la façon dont vous agissez dépend de ce que vous connaissez de ce domaine.

Malheureusement, beaucoup de candidats investisseurs n’ont pas une connaissance approfondie. Pire, certains se basent sur des informations erronées.

Je voudrais donc aborder dans cet article aborde 8 des pires erreurs que l’on peut commettre en investissant dans l’immobilier, et suggérer comment les éviter.

Erreur n°1 : Ne pas faire assez de recherches préalables

Avant d’acheter une voiture ou une télévision, la plupart des gens comparent différents modèles, vont dans différents magasins et posent des questions afin de s’assurer que l’achat qu’ils vont faire vaut réellement l’argent dépensé. Et bien le travail de recherche à faire avant d’acheter un bien immobilier devrait être encore plus rigoureux ! (voir l’article Comment Acheter votre Première Propriété de Rapport)

C’est en général parce qu’ils négligent ce point que de nombreux débutants dans l’investissement immobilier prennent des mauvaises décisions. Ils ne font pas, ou insuffisamment, leur travail de recherche personnelle à propos du bien qu’ils voudraient acheter, de la législation ou des conditions du marché immobilier. En conséquence, ils finissent par dépenser toutes leurs économies parce que la maison nécessite d’importants travaux de rénovation ou qu’ils ne parviennent pas à la vendre ou la louer.

Certains débutants se demandent pourquoi gaspiller de l’argent pour acheter des livres ou suivre une formation, et pensent que la meilleure chose à faire est d’abord d’acheter la maison, et ensuite d’apprendre sur le tas, au fur et à mesure.

Mais c’est probablement le pire conseil que l’on puisse donner à un investisseur débutant !

Trouver l’argent pour acheter une propriété qui représente une bonne affaire est relativement facile. Mais ce n’est que lorsque vous aurez suffisamment approfondi votre apprentissage que vous saurez distinguer ce qui est une bonne affaire de ce qui ne l’est pas !

Plus votre connaissance du marché local de l’immobilier, des moyens de financement, des procédures et frais d’achat, de la fiscalité, etc … sera bonne, et moins vos placements immobiliers seront risqués. L’achat d’une propriété est presque toujours un investissement sûr, mais il faut connaître les règles du jeu.

En résumé, éduquez-vous avant de faire courir des risques à la sécurité financière de votre famille !

Je dirais que cette éducation personnelle comprend 2 aspects :

a)      Connaître  les règles générales de l’investissement immobilier, c’est-à-dire notamment savoir comment calculer la rentabilité, connaître tous les frais que vous aurez en tant que propriétaire (en ce compris les taxes et impôts), connaître la procédure d’achat et ses coûts, etc …

b)      Connaître votre marché immobilier local et la propriété que vous comptez acheter.

C’est comme cela que vous pourrez savoir si une propriété en particulier est une bonne affaire ou non.

Pour apprendre les règles générales de l’investissement immobilier (point a)), lisez des livres, suivez des formations, et lisez beaucoup d’articles sur internet.

Mais pour connaître votre marché immobilier local et les immeubles en particulier (point b)), vous devez aller sur le terrain !

Aujourd’hui, avec internet, on peut avoir accès à énormément d’annonces de ventes d’immeubles sans bouger de chez soi. Il y a des sites multi listings où vous pouvez effectuer des recherches sur base de critères de prix, d’endroits, de type de biens, etc ….

Il y a également les sites des agences immobilières, la presse écrite, les notaires, les ventes publiques, etc … .

Enfin, regardez autour de vous ! En vous promenant, à pied ou en voiture, soyez à l’aguets des affiches « A vendre ».

Visitez le plus possible d’immeubles correspondant à vos critères de recherche !!!

Plus vous en verrez, plus vous serez à même de reconnaître « la bonne affaire ». C’est la quantité qui fait la qualité !

Vous allez regarder des centaines d’annonces, et faire des dizaines de visites. De cette quantité, vous devez progressivement arriver à isoler la bonne affaire.
Tenez un journal et notez-y les caractéristiques des propriétés intéressantes : prix, loyers, taxes, surface, etc …

A partir de ce travail de recherche sur le terrain, vous serez en mesure de connaître le marché locatif local.

Vous pourrez ainsi connaître les prix des propriétés similaires vendues dans cette zone. De cette manière, vous pourrez vous assurer que vous ne payez pas trop cher votre achat.

Renseignez-vous également sur le montant moyen des loyers pour un bien de même type, car cela vous permettra de faire des calculs de cash flow valables (voir plus loin).

En conclusion, faites votre propre recherche vous-même. Vous verrez, c’est passionnant et très amusant. Et de cette manière, vous développerez votre propre expertise, et ne serez plus à la merci de ce que vous racontent les agents immobiliers.

Erreur n°2 : Acheter au mauvais endroit

 Vous avez certainement déjà entendu le fameux dicton disant que dans l’immobilier, il y a 3 règles d’or :

1) la localisation,

2) la localisation,

et … 3) la localisation !

La règle la plus simple est de rechercher les zones où l’emploi se développe.

Quand un endroit connaît une bonne santé économique, de nombreuses personnes viennent y travailler, et ces travailleurs ont besoin d’un logement.

 Par contre, quand une zone connaît un déclin économique, les gens ont tendance à la quitter pour aller chercher du travail ailleurs. C’est aussi simple que ça !

Les capitales des pays sont toujours de bons endroits, parce qu’elles abritent de nombreuses institutions publiques et beaucoup d’entreprises.

Mais des viles secondaires dynamiques peuvent être plus intéressantes pour y investir, parce que le prix de l’immobilier y est moins cher à l’achat (mais les loyers également).  Cependant, encore une fois, il faut s’assurer que la demande de biens y est forte et ne court pas de risques majeurs à l’avenir. Evitez les villes qui se sont développées par le passé autour d’une seule grosse entreprise, par exemple sidérurgique. Lorsque l’entreprise ferme, c’est toute la zone qui plonge dans le déclin.

Préférez un endroit près de bonnes écoles, des commerces et des moyens de transport. Ce sont des éléments que rechercheront vos futurs locataires ou acheteurs.

Idéalement, vous devriez choisir une localisation proche de l’endroit où vous vivez de façon à pouvoir vous y rendre facilement.
Promenez-vous dans les environs et, si possible, parlez avec les voisins. Apprenez à connaître le marché immobilier de l’endroit en cherchant les annonces d’immeubles à vendre et à louer. Renseignez-vous également auprès des autorités locales pour voir s’il n’existe pas des projets qui risquent de diminuer la valeur de votre investissement (construction d’usines ou d’autoroutes, …)

Erreur n°3 : Payer trop cher

La première raison pour laquelle des investisseurs ne gagnent pas d’argent est simple : ils paient trop cher pour acheter une propriété.

Le profit potentiel est immédiatement déterminé et cadenassé au moment où l’investisseur achète un bien immobilier. A cause d’erreurs qu’il a fait en analysant la propriété, il la paie trop cher et est ensuite surpris plus tard lorsqu’il se rend compte qu’il ne gagne pas d’argent.

 Souvenez-vous toujours de cette règle de base : Dans l’immobilier, c’est à l’achat que l’on gagne de l’argent !!!

La recherche de la bonne affaire peut être un processus fastidieux et frustrant. Et quand un acheteur potentiel trouve enfin une maison qui répond effectivement à ses critères, il est naturellement soucieux que le vendeur accepte son offre.

Mais le problème, c’est que lorsque l’on a peur de perdre une bonne affaire, on a tendance à surenchérir sur la propriété. Et faire une offre trop élevée peut provoquer des problèmes en cascade. L’acheteur peut ainsi se retrouver bien plus loin que les limites financières qu’il s’était fixées, et être ainsi contraint de s’endetter trop lourdement, avec des paiements mensuels plus élevés que ce qu’il peut se permettre. En conséquence, cela peut prendre de nombreuses années supplémentaires pour  récupérer son investissement.

Comment être certain de ne pas payer trop cher ?
Ce point est à mettre en relation avec l’erreur n°1 qui concernait l’importance de faire des recherches approfondies.

Pour savoir si votre investissement a un prix trop élevé, commencez par chercher pour quel prix se sont vendues d’autres maisons semblables dans le secteur ces derniers mois. Tout agent immobilier doit être en mesure de fournir cette information relativement facilement. Si vous n’utilisez pas les services d’un agent immobilier, il suffit de regarder les annonces de vente et de voir à quel prix elles sont mises en vente (mais il s’agira là du prix demandé, et non du prix auquel elles ont réellement été vendues).

Soyez cependant certain de comparer des pommes avec des pommes ! Prenez en considération des critères tels que la surface habitable, la taille du terrain, la présence d’un garage, d’un jardin, l’état du bien (rénové récemment ou « à rénover »), etc …

Que donne la comparaison de la propriété qui vous intéresse avec ces autres propriétés proches ? A-t-elle plus ou moins à offrir pour le prix ?

Egalement, soyez attentifs à la durée depuis laquelle toutes ces propriétés sont en vente. Si elles restent sur le marché pendant longtemps, c’est un signe clair que soit le marché est très lent (peu de gens s’intéressent à ces maisons et à cet endroit), soit que personne n’est prêt à payer un prix aussi élevé pour elles. Dans ces cas, prudence …

Lorsqu’en bonne connaissance de cause votre choix s’est arrêté sur une propriété, faites une offre basse. Vous n’avez rien à perdre, mais au contraire tout à gagner !

Ne payez jamais le prix demandé !

Les vendeurs mettent toujours un prix qui est supérieur à ce qu’ils veulent vraiment obtenir. Ils se préservent ainsi une marge de manœuvre, car ils s’attendent à ce que l’acheteur demande un rabais. N’ayez donc jamais peur de négocier. Encore une fois, vous n’avez rien à perdre !!!

Le pire qui puisse vous arrivez, c’est qu’il en rigole. Mais s’il accepte de baisser son prix de 20.000 euros ou dollars, dites-vous bien que c’est 20.000 euros ou dollars que vous aurez immédiatement gagné le jour où vous signerez le contrat !

Prenez votre temps et ne vous précipitez pas. Si vous manquez une affaire, vous en trouverez d’autres. C’est juste une question d’être patient.

Erreur n°4 : Ne pas suffisamment calculer

Dans l’investissement immobilier, ce sont les chiffres qui importent. Les émotions, quant à elles,  doivent être tenues à l’écart de la décision d’achat.
Quand vous achetez une maison pour y résider personnellement avec votre famille, vous le faite sur base de critères subjectifs qui correspondent à vos goûts. Vous privilégierez par exemple (si vos moyens vous le permettent) une villa 4 façades, un jardin orienté au sud, une grande cuisine, la présence d’un feu ouvert, la possibilité de faire un potager, etc … Ce type d’achat est donc basé sur vos émotions : vous opterez pour la propriété pour laquelle vous avez « un coup de cœur ».

Mais il en va tout à fait autrement quand il s’agit d’acheter un bien immobilier en tant qu’investissement ! Si vous décidez d’acheter une propriété de rapport, c’est parce que vous cherchez à avoir un bon retour sur votre investissement. C’est la seule chose importante.

Le bon investissement est donc celui qui possède les bons chiffres de rentabilité. Et il se peut très bien qu’un immeuble possède d’excellents chiffres de rentabilité potentielle, mais qu’il ne corresponde pas du tout à votre maison idéale ! Mais ce n’est pas grave, parce que vous n’y habiterez pas personnellement.

Donc, je le répète : Pour évaluer un investissement, seuls les chiffres comptent !
Or, pour être à même d’effectuer vos calculs de rentabilité (qui ne sont en réalité pas très compliqués), vous devez pouvoir disposer des données propres à chaque immeuble.

Pour cela, quand vous faites vos recherches et dénichez des immeubles intéressants, vous devez absolument obtenir tous les chiffres dont vous avez besoin pour faire vos calculs, et au minimum :

  • Le prix d’achat
  • Les frais liés à l’achat
  • Le montant des paiements mensuels correspondant à la somme que vous emprunterez
  • Les loyers potentiels
  • Le montant des travaux éventuels nécessaires
  • Les dépenses incombant au propriétaire (assurance, entretien, ascenseur, …)
  • les taxes afférentes à l’immeuble

Lorsque vous disposerez de toutes ces données, vous serez alors en mesure de déterminer si le jeu en vaut la chandelle.

Si ce n’est pas le cas, passez votre chemin et cherchez une autre propriété.

 Dans le domaine de l’immobilier, il vaut mieux ne pas faire d’affaire

que d’en faire une mauvaise !

Le stress financier est quelque chose de terrible qui peut faire éclater des familles.

La question financière la plus importante à vous poser avant d’acheter une maison, est la suivante: « Quel est le pire qui puisse arriver ? »

Que se passera-t-il si les taux d’intérêt augmentent ? Qu’est-ce qui arrivera si vous achetez sur base de deux revenus et si, pour l’une ou l’autre raison (séparation, perte d’emploi, ..) vous perdez un des deux revenus ? Pensez à l’avenir.

Bien sûr, il se pourrait (et je vous le souhaite) que vos revenus augmentent à l’avenir. Mais que ferez-vous si ce n’est pas le cas ? Que faire si les choses empirent? Jouez toujours la sécurité. Assurez-vous que lorsque vous achetez une maison, vous serez en mesure de la garder.

Comme je le dis souvent : « Acheter est facile, mais c’est garder qui est difficile ! ».

 Lire la deuxième partie de cet article

 

P.S. Si vous avez trouvé cet article intéressant, n’hésitez pas à laisser un commentaire ou à le partager sur Facebook.

Bien à vous.

 

 


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Charles Morgan

Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre LES SECRETS DE L’IMMOBILIER – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable
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A propos Charles Morgan (88 Articles)
Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre <i><b><a href="http://www.charlesmorgan.eu">LES SECRETS DE L’IMMOBILIER</a> – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable</i></b>

13 Commentaires le 8 Erreurs à Eviter Pour Réussir Un Investissement Immobilier (1)

  1. Article très intéressant et très complet, merci 🙂

  2. J’aime beaucoup cet article merci Charles.

  3. Bonjour,un grand merci pour cet article.

  4. Comme je suis d’accord avec toi !
    Notamment sur l’emplacement, car un bon emplacement est le facteur principal d’un bonne plus value quand on a bien veillé au reste !
    Merci pour cet article 🙂

    • Bonjour Stéphanie,
      Eh oui, on en revient toujours à l’emplacement. Et le mieux, le best du best, c’est d’investir dans un quartier ou une zone délaissée, juste avant qu’elle ne se développe et devienne recherchée. Par exemple parce que de nouvelles voies de communication sont créées, ou parce que les pouvoirs publics décident d’injecter de l’argent pour revitaliser un quartier.
      A bientôt.

  5. Bonjour

    Merci pour cet article très complet

    Investir dans un bien n’est pas anodin donc merci pour ces conseils

    Ludovic

  6. Absolument d’accord avec toi ! Surtout concernant l’erreur n°2 ! Sans demande on est foutu !

    • Salut Sofiane,
      Eh oui, il faut toujours faire son petit travail de recherche personnelle avant d’ouvrir son portefeuille (ou d’emprunter).
      A bientôt.

  7. Bonjour,

    Je trouve vos articles très instructifs !

    Par ma part, je pense a investir dans un immeuble de rapport depuis plusieurs années, j ai deja un bien sur Paris qui se finance presque tout seul et gérer par un tiers.
    Je vis a l étranger, et donc je vois l achat d un immeuble de rapport comme un revenu complémentaire pour ma retraite. je pars dans l idée d un budget d achat de 150k a 200k 2-5 appartements dans l ouest de la france avec un emprunt représentant 80% de la somme sur 10 ans max. Mon idée est de ne pas compter sur les entrées d argents des locations pour rembourser l emprunt et de les utiliser pour tous les autres frais, la somme accumuler aiderait de rembourser l emprunt avant terme.
    A avoir lu beaucoup, je ne m attends pas a des retours mirobolants et plutôt autour des 4% net, j ai donc deux questions.
    Quels peuvent être les couts en le faisant gérer par un tiers, assurance et autres frais ?
    Mon idée est telle viable ?

    Merci

  8. bonjour charles

    merci pour votre article. je suis actuellement à berlin, à la recherche d’un bien.

    pouvez-vous me conseiller un livre qui me permettre d’aborder un peu plus en profondeur ces questions ?

    d’avance merci.

    Lionel

  9. Je n’arrive pas à bien. comprendre quand on dit que que  » la quantité fait la qualité « ?
    Je vous remercie pour l’article.

    • Bonjour Bationo,

      Cela signifie que plus vous visitez des propriétés (la quantité), et plus vous devenez un expert de votre marché immobilier local (la qualité). Et donc meilleur sera votre choix lorsque vous déciderez de signer.
      A bientôt.
      Charles

  10. Ce faire sa propre grille de lecture du marché avec plusieurs visites et surtout sécurisé son achat au maximun
    😉
    immobilierement votre,
    Matias MONTEIRO agence ERA IMMOBILIER étampes

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