6 Critères Pour Cibler Un Bon Quartier Où Les Prix Vont Augmenter

6 critères pour cibler une zone où les prix de l'immobilier vont grimper

L’emplacement est le critère le plus important dans l’investissement immobilier !

Quand vous achetez une maison, vous achetez aussi le quartier dans laquelle elle se trouve. Et comme vous le savez, il y a des villes, des quartiers et des régions endroits qui se développent et sont de plus en plus recherchés, et d’autres qui déclinent et que les gens aisés fuient.

Si vous voulez que votre achat immobilier prenne un maximum de valeur avec le temps, vous devez donc rechercher les zones qui présentent un fort potentiel de hausse future.

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Les indicateurs d’un bon quartier

Bien sûr, il n’est pas facile d’anticiper l’évolution future d’une zone et de son marché immobilier. Je n’ai pas de boule de cristal, et je suppose que vous non plus. Pourtant, de nombreux indicateurs peuvent vous renseigner sur le potentiel d’un endroit En voici quelques-uns que vous devez tenir à l’œil !

1) L’évolution des prix de l’immobilier et du nombre de ventes

Il est aujourd’hui très facile d’obtenir des informations sur l’évolution des prix des maisons et des appartements sur une zone précise. De nombreuses revues publient régulièrement des baromètres du marché immobilier pour une région donnée. Les fédérations de notaires font de même dans certains pays. Et des agences immobilières publient aussi des indices de prix. Ces informations doivent vous permettre de savoir si la tendance est à la baisse ou à la hausse.

Une croissance régulière des prix des maisons dans un quartier est un bon signe. Par contre, si les prix baissent depuis un moment ou qu’il y a un nombre élevé de maisons à vendre, ce n’est pas de bon augure. Dans ce cas, il faut être prudent et comprendre pourquoi (surtout si le reste de la région ou du pays ne connaît pas la même chute des prix). Les indicateurs que nous allons voir par la suite vous donneront des éclaircissements sur la situation.

 2) La vigueur de l’emploi et de l’économie

Le tout premier facteur influençant la santé du marché immobilier est évidemment la santé économique de la région ou de la ville. Car qui dit santé économique dit création d’emploi. Plus il y a de nombreuses entreprises qui fournissent de l’emploi, plus les prix grimpent. Quand les entreprises – et les emplois qu’elles offrent – quittent une région, les prix baissent.

Un taux d’emploi élevé signifie d’une part que tous ces travailleurs doivent se loger, et d’autre part que ces travailleurs ont des revenus qui leur permettent d’acheter ou de louer. Ainsi la création de centres commerciaux et d’entreprises, ou encore le développement d’une région touristique, créent des emplois, ce qui entraînera une augmentation des prix des propriétés dans cette région. A l’opposé, des zones où règnent de façon chronique des taux de chômage élevés, comme des régions industrielles sinistrées, peuvent rester très longtemps avec des prix de l’immobilier très bas. Donc, suivez l’emploi et investissez là où il va se développer

3) L’augmentation de population

Si beaucoup de gens veulent venir habiter dans une même zone géographique, cela fait augmenter les prix de l’immobilier dans cette région. C’est la loi de l’offre et de la demande. Les gens, nationaux ou immigrés, se déplacent en raison notamment de meilleures perspectives d’emploi ou d’une meilleure qualité de vie. C’est pour cela que les capitales et les grands centres économiques sont très chers. Tout le monde veut venir y habiter parce que c’est là qu’il y a du boulot. Donc, quand vous lisez dans la presse que la population augmente à un endroit, cela signifie que la pression immobilière augmente et que le prix du mètre carré va grimper

4) La quantité de nouvelles constructions

Si vous voyez que beaucoup de nouvelles constructions sont mises en chantier dans une zone, cela signifie généralement qu’il y a une demande élevée.

Les promoteurs ne sont pas sots, et quand ils mobilisent des millions d’euros pour construire, c’est qu’ils ont bien étudié la situation et qu’ils savent que les acheteurs sont là ! Soyez donc attentif aux chantiers qui se développent dans la zone qui vous intéresse. Cependant, si l’on construit trop alors que la demande pour les propriétés reste au même niveau, il risque d’y avoir un surplus de biens, ce qui poussera les prix vers le bas. Mais en général, les promoteurs font de sérieuses recherches avant d’engager tant de capital, et si l’on construit beaucoup, c’est un bon signe

5) La construction de nouvelles voies de communication

Des marchés immobiliers peuvent exploser lorsque de nouvelles autoroutes sont construites ou que sont ouvertes de nouvelles lignes de trains à grande vitesse.

Cela peut par exemple contribuer à relier des bassins d’emploi avec de zones résidentielles qui jusque-là étaient difficile d’accès. Ou des zones touristiques nouvelles peuvent se développer et bénéficier d’un afflux de visiteurs. Ce qui entraînera la création d’hôtels, de commerces, de restaurants etc., et donc des emplois.

6) Cherchez les quartiers où les autorités investissent de l’argent afin de les améliorer

Normalement, de nos jours dans les pays développés, une ville ne se développe pas n’importe comment. Les autorités politiques et administratives définissent les règles de l’urbanisme pour en quelque sorte « mettre de l’ordre » dans les différents travaux de construction ou de transformation des bâtiments. C’est pourquoi tous les travaux importants nécessitent d’obtenir au préalable un « permis d’urbanisme ».

Mais les pouvoirs publics créent aussi des plans d’aménagement du territoire et injectent des fonds publics pour revitaliser des zones défavorisées ou laides, par exemple des zones avec des chancres comme de vieilles usines désaffectées. Dans ces quartiers bien définis, ils créent de nouvelles infrastructures (rénovation des rues, création d’espaces verts, nouveau mobilier urbain, etc …). Et ils donnent souvent aussi des primes à la rénovation pour améliorer les bâtiments anciens.

Tous ces plans provoquent (et c’est leur but) des changements dans les quartiers. Si vous vous renseignez un peu, vous pouvez acheter dans un quartier qui n’est pour le moment pas très recherché, mais qui le deviendra forcément quand les projets publics seront terminés.

Pour connaître ces quartiers qui vont être réaménagés :

  • Lisez tout ce que vous pouvez (presse imprimée et internet) sur les projets d’aménagements publics de votre ville
  • Parlez avec les agents immobiliers et demandez-leur quelles sont les zones les plus recherchées par leurs clients
  • Cherchez sur les sites des administrations locales quelles sont leurs priorités d’aménagement du territoire et quels sont les projets qu’ils réalisent pour le moment ou feront dans un proche avenir.

Si vous recherchez ces critères, vous serez à même de déterminer des zones très prometteuses où les prix de l’immobilier grimperont fortement à l’avenir.

Il vous suffira alors d’acheter un ou plusieurs biens que vous mettrez en location pour qu’ils s’autofinancent, et votre patrimoine grandira tout seul.

Bien sûr, cela vous demandera un peu de recherche … mais ces quelques heures sont un investissement qui vous rapportera de l’or.

Questions : Comment déterminez-vous la zone-cible où acheter ? Dans un périmètre autour de votre domicile ? En suivant les annonces au hasard ? En analysant plusieurs zones ? Et sur base de quels critères ?


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Charles Morgan

Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre LES SECRETS DE L’IMMOBILIER – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable
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A propos Charles Morgan (88 Articles)
Investisseur immobilier privé depuis 20 ans, Charles Morgan est l'auteur du livre <i><b><a href="http://www.charlesmorgan.eu">LES SECRETS DE L’IMMOBILIER</a> – Comment Bâtir Votre Liberté Financière & Vous Assurer Une Retraite Confortable</i></b>

4 Commentaires le 6 Critères Pour Cibler Un Bon Quartier Où Les Prix Vont Augmenter

  1. Des idées de perles d’or!!!!!!!!!!!

  2. Bonjour Charles,

    Très complet cet article!
    Je mettrai juste un bémol sur le bon sens des promoteurs 😉 En effet, avec certaines lois de défiscalisation précédentes, des acheteurs ont acquis des biens neufs dans des zones avec peu ou de demandes locatives, et ce fut un vrai fiasco…

    • Bonjour Azar,
      Merci pour ce complément d’info très pertinent. Effectivement, il faut toujours rester prudent. Il faut considérer tous les critères mis ensemble afin de se faire la meilleure image de la façon dont une zone va évoluer.
      A bientôt.

  3. Bsr Charles,

    Quand il y a bcp de constructions neuves, cela peut etre plus difficle de louer/vendre un bien ancien s’il est de qualite moyenne.

    A bientot

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